Частые ошибки при покупке квартиры в новостройке

Казалось бы, что может пойти не так? Выбираете красивую картинку в интернете, приезжаете в офис продаж, вам улыбается менеджер с планшетом, кофе в бумажном стаканчике — и вот вы уже почти владелец квартиры мечты. Новенькая, без чужих следов жизни, всё с нуля, пахнет стройкой и надеждой. Но в реальности покупка квартиры в новостройке — это как пройти квест «Выживание в юридических джунглях», не имея при себе даже карты. С подводными камнями, хитрыми формулировками, неочевидными нюансами и возможностью остаться без денег и без квартиры. Так что если вы уже морально приготовились стать собственником, а по ночам пересчитываете в уме ипотечные платежи — дайте себе ещё минут 15. Потому что дальше — рассказ о самых частых ошибках, которые совершают даже самые умные и подготовленные. Чтобы вы в этот список не попали.

Доверие с первого взгляда

Самая популярная ошибка — верить всему, что говорит менеджер в отделе продаж. Они милые, улыбчивые и очень убедительные. А вы — человек, который хочет квартиру. И всё складывается в идеальный роман, пока не читаешь договор. Вот что обычно слышит покупатель:

• «Дом сдадим досрочно». 
• «Эскроу-счёт — это 100% гарантия». 
• «Все документы уже в процессе регистрации». 
• «У нас самая надёжная компания, за 20 лет ни одного сбоя». 
• «Сейчас акция — только сегодня!» 

На деле же:

• Сроки могут сдвинуться. И не на неделю, а на год. 
• Эскроу защищает не от всего. 
• Документы могут «в процессе» быть месяцами. 
• Компании с хорошей репутацией тоже банкротятся. 
• Акции бывают постоянно, просто с разными названиями. 

Так что первый совет — слушайте, кивайте, улыбайтесь, но верьте только бумажкам и документам. Остальное — это маркетинг.

Плохо читают договор

Да, читать 60 страниц мелким шрифтом — удовольствие ниже среднего. Особенно если вы не юрист. Но договор долевого участия — это не рекламный буклет. Это то, чем потом будете размахивать в суде, если что-то пойдёт не так. Частые промахи:

• Не смотрят, как именно прописан срок сдачи (а он может быть с «отступлением» в 6 месяцев). 
• Не замечают, что отделка — «на усмотрение застройщика». 
• Пропускают мелким шрифтом пункт о том, что дом могут подключить к коммуникациям «в течение разумного срока после сдачи». 
• Не уточняют, кто и за что платит после подписания акта приёма. 
• Не задаются вопросом, что будет, если застройщик задержит — есть ли неустойка, как она считается, где это прописано. 

В идеале — показать договор юристу. Или хотя бы прочитать дважды, с кофе и карандашом в руке. Чтобы не плакать потом от того, что «не так поняли».

Слишком верят в визуализацию

На сайте — красивый парк, в буклете — бабушка с внуками на качелях, на рендере — фонтан, голуби, лавочки, кафе и Wi-Fi в воздухе. Вы покупаете картинку мечты. А получаете:

• Застройку со всех сторон. 
• Временный забор вместо сквера. 
• Двор-парковку. 
• Дорожки из песка и плитки, которая разваливается через два месяца. 
• Соседний дом — прямо под окнами, а не «вдалеке». 

Это не обман — это «планы по благоустройству». Но планы — это не гарантия. Читайте, что входит в проект, а что просто в качестве обещания. И лучше съездите на стройку, даже если там грязь и ничего не понятно. Место — не рендер. Там видно, дует ли ветер, шумит ли дорога, пахнет ли от ближайшего завода.

Покупают, не считая всё до копейки

Цена на сайте — это не цена, а замануха. Настоящая цена появляется после:

• Доплаты за этаж, сторону света, балкон. 
• Оплаты парковочного места, которое «необязательно, но желательно». 
• Комиссии за регистрацию. 
• Оплаты услуг банка. 
• Страховки, нотариуса, подачи документов. 
• Первоначального взноса и прочего по ипотеке. 

А ещё ремонт. Потому что чистовая отделка — это часто белая краска и линолеум. А без отделки — это бетон. И живёте вы не в квартире, а в задаче «собери всё сам». Считайте всё заранее. С запасом. Желательно с таблицей в Excel. И не стесняйтесь спрашивать: «А это входит в стоимость?» Потому что если не спросите, потом будете платить молча.

Выбирают этаж по «сердцу»

«Я всегда мечтала жить на последнем этаже!», — говорит покупатель, а через год пишет жалобу в УК: «У нас течёт крыша». Или: «На первом этаже удобно!», — а потом возмущается, что мимо окна идут все с собаками и мусором. Правда такая:

• Первый этаж — может быть шумным и холодным, особенно если под вами подвал. 
• Последний — риск протечек, перебоев с давлением воды и температуры. 
• Средние — идеальны. Но дороже. 
• Высокий этаж — красивый вид, но дольше ждать лифт. 
• Низкий этаж — ближе к земле, но и ко всему, что на земле. 

Этаж — дело вкуса. Но выбирать его надо не сердцем, а мозгами. Или хотя бы с пониманием последствий.

Не проверяют застройщика

Вы бы купили машину у парня с авито, у которого нет ни прав, ни документов, ни гаража? А вот квартиру — легко. Потому что застройщик «на слуху» или потому что «сайт красивый». Проверять надо:

• Есть ли разрешение на строительство. 
• Сколько домов он уже сдал. 
• Были ли задержки. 
• Есть ли суды, иски, банкротства. 
• Участвует ли проект в программе эскроу. 
• Состоит ли застройщик в реестре надежных. 
• Что говорят дольщики в чатах и на форумах. 

Проверка — это не паранойя, а необходимость. Даже большие компании попадали в неприятные истории. Лучше знать заранее, чем потом быть героем сюжета на федеральном канале.

Не проверяют документы на квартиру

Вроде бы всё подписали, деньги перевели, ключи получили — а через месяц приходят новости: «Договор аннулирован», «Регистрация не прошла», «Сделка признана недействительной». Почему?

• Не было должного разрешения на строительство. 
• Объект не стоял на кадастровом учёте. 
• В договоре была ошибка. 
• Деньги ушли не на эскроу, а непонятно куда. 
• Один из подписантов — липовый. 

Всегда проверяйте, зарегистрирован ли договор в Росреестре. Это не «опционально», это ваше право собственности. Пока записи нет — вы просто человек с бумажкой и мечтой.

Откладывают проверку квартиры «на потом»

Сдано! Ключи! Ура! И вот вы идёте с цветами в руке и мыслями: «Как повесить люстру». А надо бы с собой взять:

• Рулетку. 
• Уровень. 
• Фонарик. 
• Зарядку, чтобы проверить розетки. 
• Блокнот для косяков. 

Потому что потом вам скажут: «Акт подписан — значит, всё приняли». А потом будете жить с кривой стяжкой, перекошенными окнами и щелью в стене. Или судиться. Или платить за переделку. Не торопитесь. Проверьте. И только потом подписывайте акт приёма. А если что — вносите замечания. Пишите всё, даже если кажется мелочью. Стены покосились — не роман, можно переписать.

Думают, что ремонт — это «ну тысяч 300 максимум»

Ах, если бы. Если вы купили квартиру без отделки или с предчистовой, приготовьтесь:

• Полы — минимум 50–80 тысяч. 
• Стены — 60–100 тысяч. 
• Электрика — от 30 тысяч. 
• Сантехника — 70–150 тысяч. 
• Мебель, техника, кухня — отдельной строкой. 
• Рабочие — от 50 тысяч и выше. 

Даже бюджетный ремонт обойдётся в 500–700 тысяч. А если «как у Пинтерест», то и миллион не предел. Не верьте блогерам, которые «всё сделали за 200». Или они врут, или у них батя прораб.

Сдают в аренду, не подумав

«Сдаю в аренду — пусть хоть как-то деньги отбивает!» — говорят многие. И пускают кого попало. Без договора, без залога, с ключами «под коврик». А потом удивляются:

• Мебель сломана. 
• Соседи жалуются. 
• Не платят. 
• В квартире — кто угодно, но не тот, кто подписывал договор. 
• Или вообще полиция. 

Сдача — это отдельный бизнес. Там тоже надо думать, считать, проверять и страховаться. Иначе от радости владения останется только головная боль.

Подводим черту

Покупка квартиры в новостройке — это, как ни крути, приключение. Только не «отпуск мечты», а скорее «поход по минному полю с рюкзаком денег». Ошибиться легко. Даже если вы умный, аккуратный, опытный. Потому что застройщики — профессионалы продаж. А вы — просто человек, который хочет жильё. Так что не торопитесь. Не стесняйтесь спрашивать. Не ленитесь читать. Не бойтесь сомневаться. Это не слабость, это ваша гарантия. Пусть ваша новостройка будет действительно новой и радостной, а не новым поводом для стресса. А лучше — пусть вообще всё будет хорошо. Даже если лифт не едет, а краска облезла — вы же всё предусмотрели.