Чек-лист для осмотра квартиры в новостройке

Вот вы сидите с чашкой чая, листаете фотографии новостройки, на которых всё гладко, чисто и даже облака будто фотошопом подрисованы. Менеджер застройщика по телефону обнадёживает: «Дом сдан, ключи готовы, квартира шикарная, не пожалеете!» И вот вы встаете в один прекрасный день, надеваете удобную обувь (а надо бы и каску, если честно), берёте рулетку, фонарик, терпение и отправляетесь на осмотр квартиры мечты. Только вот осмотр — это не прогулка с восторгами «Ой, как много света!» и «А тут будет телевизор!». Это настоящий квест, причём не всегда добрый. И без чек-листа тут можно упустить кучу неприятных мелочей, которые потом вылезут рублём, нервами и, возможно, адвокатом. Так что берите эту статью как боевую инструкцию. С чувством, с толком, с юмором — но по делу.

Подготовка перед выездом

Прежде чем отправляться на осмотр квартиры, нужно сделать как минимум две вещи: успокоить нервы и собрать снаряжение. Потому что вы не на пикник едете, а на приёмку новостройки, а это — почти спецоперация. С собой обязательно:

Паспорт. Без него вам могут просто не дать пройти.
Договор и план квартиры. Чтобы понимать, где что должно быть.
Рулетка (желательно на 5 метров, а лучше с лазером).
Уровень (не шуточка, а реальный инструмент).
Фонарик. Потому что не везде будет свет, особенно в подъездах.
Заряженный телефон. Для фото, видео и, если что, звонков в техподдержку.
Маркер или стикеры. Чтобы пометить косяки.
Чек-лист в бумажном или цифровом виде.
Тапочки или бахилы. Чтобы не ругались. Или наоборот — чтобы не замарались.
Блокнот и ручка. Писать замечания. Не шутим.

И желательно взять кого-то с собой. Лучше — человека с инженерным уклоном. Но даже просто знакомый с холодным умом — уже полезно.

Вход и общий осмотр

Вы заходите. Дышите. Оглядываетесь. Первое впечатление — важное, но обманчивое. Первые пять минут обычно проходит в эйфории. Потом включаем критичность. Проверьте:

Совпадает ли номер квартиры с договором.
Размеры квартиры — по плану и по факту.
Есть ли все помещения, что обещали: балкон, кладовка, вторая комната, если была в договоре.
Состояние входной двери — не шатается ли, не поцарапана ли.
Работает ли замок. Закрывается ли дверь с первого раза.
Как установлены окна и подоконники. Есть ли щели.
Работают ли ручки, открываются ли створки без усилий.
Нет ли трещин по стенам и потолку.
Есть ли грязь, строительный мусор — это тоже должно быть указано, убирается ли застройщиком.

Пройдитесь по всей квартире. Не стойте в прихожей. Проверьте углы. Особенно углы!

Стены и потолки

Если вы думали, что «ровные стены» — это стандарт, то вас ждёт сюрприз. Потому что ровные стены в новостройке — это как единица в дневнике у троечника: редкость. Что смотрим:

Насколько ровные стены — приложите уровень. Сверху, посередине, снизу.
Есть ли «пузо» или «завал». Особенно в углах.
Цвет и структура штукатурки. Она должна быть одинаковой, без пятен и отколов.
Не осыпается ли покрытие при лёгком постукивании.
Потолок — цел ли, нет ли трещин. Иногда они есть уже при сдаче.

Если вам сказали, что стены готовы под обои — проверьте. Не пальцем, а визуально и по уровню.

Полы и стяжка

Теперь наклоняемся. Тут начинаются танцы. Потому что под стяжкой скрываются миллионы сюрпризов. Ладно, не миллионы — но десятки точно. Что нужно сделать:

Ходите по всей квартире. Прислушивайтесь — не скрипит ли, не дрожит ли.
Приложите уровень. Пол должен быть ровным. Не идеально, но без «горок» и «ям».
Посмотрите на углы и у порогов. Там чаще всего косяки.
Простучите стяжку. Глухой звук — нормально. Пустой или звонкий — может быть пустота.
Убедитесь, что нет трещин. Если есть — фоткаем и задаём вопросы.
Замерьте высоту пола в разных комнатах. Перепад в 1 см — допустим. Больше — уже подозрительно.

А если вы купили квартиру с тёплым полом — тогда тем более важно, чтобы всё было ровно. Иначе потом танцы с бубном и гарантийный ремонт.

Окна и подоконники

Окна — это вообще отдельная тема. Иногда они выглядят как будто собраны в гараже за пивом. Но даже если с виду всё красиво — проверьте всё руками.

Открываются ли легко.
Есть ли зазоры между рамой и стеной.
Продувает ли — поднесите зажигалку или бумажку, почувствуйте, дует ли.
Подоконник не болтается ли.
Ручки надёжно закреплены, не люфтят.
Стёкла целые, без трещин и сколов.
Уплотнители — на месте и без дыр.

Если что-то не так — сразу фиксируйте. Не потом, не «авось пройдет». Сейчас или никогда.

Электрика

Переходим к магии. Потому что без света — ни чай, ни ремонт, ни жизнь.

Есть ли электричество.
Сколько розеток — совпадает ли с планом.
Где расположены — не за дверью, не в потолке.
Работают ли — можно взять зарядку и проверить.
Выключатели — включают ли то, что должны.
Щиток — закрывается, подписан ли, автоматы работают ли.
УЗО (если есть) — отключает ли при проверке.
Освещения в санузле, на кухне — достаточно ли его.

Если где-то нет тока — не бойтесь требовать устранения. Это не «доп-опция», а обязанность застройщика.

Водоснабжение и канализация

Теперь — в ванную. Даже если там ещё нет самой ванны. Главное — трубы.

Есть ли стояки.
Подведена ли вода.
Работает ли кран (если установлен).
Есть ли счётчики.
Подключена ли канализация.
Трубы не текут? Нет следов влаги?
Если есть ванная — уровень установки. Вода должна стекать, а не стоять.

Обратите внимание на запах. Воняет — значит, канализация подключена криво или сифоны не установлены. И это не шутка.

Балкон или лоджия

А теперь — подышим. Балконы часто обделяют вниманием, а зря. Это же не просто место для хранения велосипедов и банок. Проверьте:

Парапет — надёжен ли, не шатается ли.
Перила — на нужной высоте, без острых кромок.
Остекление (если есть) — всё целое, открывается/закрывается.
Пол — не проваливается ли, нет ли щелей.
Уклон пола — должен быть от стены. Чтобы дождь не скапливался.

Ну и заодно посмотрите, что видно с балкона. Может, вместо леса — стройка на 15 лет вперёд.

Общедомовое имущество

Иногда всё в квартире отлично, но заходишь в подъезд — и сразу грусть. Поэтому не поленитесь пройтись.

Лифт — работает ли. Не скрипит ли.
Подъезд — убрано ли, не протекает ли.
Почтовые ящики — на месте? Не вскрыты ли?
Домофон — есть ли, работает ли.
Подвал — если можно, загляните.
Кровля — если живёте на верхнем этаже, поинтересуйтесь, не течёт ли.

Не стесняйтесь спрашивать у соседей. Они вам больше расскажут, чем менеджер продаж. И без фильтров.

Как фиксировать недостатки

Теперь всё, что нашли — фиксируем. Вот прям как в кино: фото, видео, свидетели, бумажка. В идеале:

Составить акт осмотра.
Прописать все замечания.
Попросить застройщика подписать (если они согласны).
Назначить сроки устранения.

Не соглашайтесь на «мы вам позвоним». Всё должно быть чётко: что, когда, кто устраняет. Иначе забудут. Или «не найдут документы».

Финальный чек перед уходом

Перед тем как сказать «всё, спасибо» и убежать отмечать, ещё раз:

Все косяки записаны?
Фотки/видео есть?
Паспорт и договор с собой?
Служба приёма согласовала?
Вы ничего не пропустили?

И только потом можно выдохнуть. Но не расслабляться: скоро ремонт. А это — новый квест.

Не просто итоги, а человеческий вывод

Осмотр квартиры — это не просто день с рулеткой. Это — залог того, что потом вы не будете вспоминать покупку с болью в голосе. Вы проверяете не метры — вы проверяете качество жизни. Пусть менеджер улыбается, показывает «образцовый этаж» и обещает золотые горы — это всё мимо. Ваша задача — быть строгим, вдумчивым и немного вредным. Потому что лучше найти косяк сегодня, чем жить с ним пять лет. И напоследок: вы имеете право проверять, спрашивать, требовать. Это не капризы, это стандарт. Вы платите большие деньги — и вы заслуживаете, чтобы квартира была нормальной, а не «почти как обещали». Так что идите, осматривайте, записывайте, фиксируйте. А потом — пусть в этой квартире будет светло, тепло и уютно. Не потому что повезло, а потому что вы всё сделали правильно с самого начала.