Что такое эскроу-счёт и как он защищает покупателя

Если вы когда-нибудь покупали квартиру в новостройке или хотя бы интересовались этим процессом, наверняка слышали волшебное слово «эскроу». Кто-то кивает — мол, всё по закону, надёжно. Кто-то морщит лоб и думает: «Эскроу, эскроу... Это точно не диагноз?» А кто-то честно гуглит, и через пару абзацев уходит в философские размышления о сущности финансовых гарантий. Давайте разложим всё по полочкам, чтобы и без зубной боли, и без юридических словесных лабиринтов.

Почему вообще появился эскроу

Представим классическую ситуацию из былых времён. Есть застройщик, есть вы — счастливый будущий дольщик. Вы приносите деньги, заключаете договор, застройщик начинает строить. А потом — опа, стройка встала. Деньги закончились, здание на уровне третьего этажа, вокруг бетон и обманутые надежды. Застройщик может обанкротиться, исчезнуть, сменить вывеску. А вы остаетесь с ипотекой, фоткой рендера на телефоне и лужей на том месте, где должна быть детская. Так вот, чтобы таких историй стало меньше, придумали эскроу-счета. Это как сейф, в который вы кладёте деньги, а открыть его может только тот, кто выполнит все условия. В данном случае — застройщик, но только после того, как дом будет построен и введён в эксплуатацию.

Простыми словами: как это работает

Допустим, вы решили купить квартиру в новостройке. Приходите в банк, открываете эскроу-счёт. Деньги туда ложатся — и всё. Пока застройщик не достроит дом и не сдаст его официально, к этим деньгам он доступа не имеет. Вообще. Даже потрогать не может. Они лежат там, ждут своего часа, как консервы на случай ядерной зимы. А когда всё готово — дом сдан, документы оформлены, вы получили ключи и квартиру поставили на кадастровый учёт — тогда банк отдаёт деньги застройщику. Не раньше. Не в середине. Не «почти достроили, дайте хоть часть». Только после финального аккорда.

Кто участвует в этой симфонии

В схеме с эскроу всего трое:

Вы, покупатель. Открываете счёт, кладёте туда деньги.
Банк. Он — как хранитель сундука. Следит, чтобы всё по правилам.
Застройщик. Строит за свой счёт, а не на ваши деньги. И только потом получает оплату.

У банка есть лицензия, он работает по закону, и никакие эмоции тут не играют роли. Даже если застройщик будет жалобно смотреть, клясться в любви и уверять, что надо «просто немного помочь» — ничего не получится. Деньги останутся на счёте до самого конца.

Почему это лучше, чем было раньше

До реформы всё было куда веселее. Деньги уходили застройщику сразу. Хоть в начале стройки, хоть до разрешения. А потом — как повезёт. Если всё нормально — вы получаете квартиру. Если нет — вы получаете опыт. Сейчас такого уже не должно быть. Эскроу — это:

Гарантия, что ваши деньги не пропадут.
Застройщик рискует своими деньгами, а не вашими.
Банк всё контролирует, и вы не одни в этой лодке.
Если стройка не удалась — деньги возвращаются.

Да, может, вы не получите квартиру, если дом так и не построят. Но вы хотя бы не останетесь без квартиры и без денег одновременно. А раньше это была стандартная схема.

Есть ли минусы

Конечно, идеальных схем не бывает. Эскроу-счета — не волшебная палочка. Они защищают, но не спасают от всего. Что может не понравиться:

Квартиры немного дороже. Потому что застройщик теперь строит на свои или кредитные деньги. А это дороже, чем раньше — когда он строил на ваши.
Не все застройщики аккредитованы. Это значит, что у вас меньше выбора. Особенно в регионах.
Деньги лежат мёртвым грузом. Вы не можете ими воспользоваться, даже если вдруг передумали.
Если что-то затянется — деньги зависают. Например, если дом достроили, но не оформили.

Но, как говорится, лучше подстраховаться, чем потом бегать с исками по инстанциям. Эти минусы не идут ни в какое сравнение с тем, что было до реформ.

Что делать, если застройщик всё-таки облажался

Самое главное — не паниковать. Деньги на счёте, не у него. Если стройка официально признана замороженной или застройщик банкротится — вы имеете право на возврат средств. Да, не мгновенно. Да, через процедуру. Но всё честно и чётко. Не нужно подавать в суд, рыдать в офисе продаж и устраивать голодовку. Просто:

Обратитесь в банк, где открыт счёт.
Предоставьте документы, подтверждающие ситуацию.
Напишите заявление на возврат.
Получите деньги обратно.

Это не лёгкий путь, но он куда надёжнее, чем бегать за призраком в форме застройщика.

Кто платит банку за хранение

Вот тут приятный момент: банк не берёт с вас деньги за открытие и ведение эскроу-счёта. Всё это оплачивает застройщик. Для покупателя это бесплатно. То есть вы получаете гарантии — и не тратите ни рубля лишнего. А вот застройщику приходится туго: он теперь строит либо за свои деньги, либо берёт кредит. Но это уже его проблема, а не ваша.

Можно ли купить без эскроу

Теоретически — можно. Особенно если вы покупаете квартиру в доме, который уже почти достроен, или на вторичке. Или если застройщик работает по старым правилам (есть такие лазейки). Но в этом случае — риски только на вас. Это всё равно что ехать на автомобиле без подушек безопасности. Может и обойдётся, а может и нет. Поэтому если вы видите предложение без эскроу — сразу вопрос: «А почему?». И дальше уже думайте — нужно ли вам это счастье.

Есть ли исключения

Да, есть. В России же живём. Иногда проекты попадают под так называемые «старые правила». Если разрешение на строительство получено до реформы, если договоры заключаются по специальным схемам. Но государство потихоньку зачищает эти схемы, и скоро всё должно перейти на эскроу. А пока — будьте внимательны. Если застройщик говорит, что «мы по спецсхеме, но всё честно» — проверьте трижды. Потому что «по спецсхеме» иногда означает «мы сами не знаем, как это работает».

Подводные камни, о которых забывают сказать

Понятно, что эскроу — вещь хорошая. Но бывают нюансы, которые потом всплывают, когда уже поздно махать руками.

Эскроу-счёт открывается в конкретном банке. Если банк лопнет — будет весело. Хотя формально деньги застрахованы.
Иногда бывают задержки с переводом денег застройщику. Это тормозит выдачу ключей.
Не все банки одинаково оперативны. Где-то всё чётко, где-то — с бюрократией.
Бывают случаи, когда застройщик давит на покупателя: «зачем эскроу, давайте напрямую». Это уже сигнал убегать.

Так что да, защищает. Но включённую голову никто не отменял.

А если вы берёте ипотеку

Вот тут всё удобно. Банк, который выдаёт вам ипотеку, обычно и открывает эскроу-счёт. Вы приходите, оформляете ипотеку, подписываете договор, деньги уходят на эскроу — и всё. Вам не нужно бегать, носить наличные или пересчитывать купюры под камерами. Это особенно удобно, если вы берёте квартиру на стадии стройки. Потому что без эскроу вам бы просто отказали — банк не хочет рисковать своими деньгами.

Почему это выгодно вам, а не только государству

Многие думают: ну это просто очередная реформа, мол, государство прикрывает себя. Но на самом деле всё наоборот. Эскроу-счёт защищает именно вас — конечного покупателя. Потому что:

Деньги лежат не у застройщика, а у нейтральной стороны.
Вы не спонсируете стройку.
Если застройщик исчез — деньги возвращаются.
Всё под контролем банков, а не только бумажек.
Мошенничество с двойными продажами стало почти невозможно.

И главное — вы чувствуете, что участвуете в понятной схеме. А не в лотерее с надписью «проект мечты».

Кто вообще придумал это всё

Сама система эскроу пришла к нам из стран, где люди привыкли страховаться от всего подряд. В Европе, США, Канаде — это нормальная практика: деньги на стороне, ключи потом. В России ввели с 2019 года — и сначала было сложно. Люди не понимали, застройщики возмущались, банки не знали, как это делать. Но теперь всё встало на рельсы. Даже застройщики поняли: проще подстроиться под новые правила, чем потом объяснять, где делись деньги и куда пропал прораб.

Что в итоге

Эскроу-счёт — это не про сложные схемы. Это про защиту. Он не гарантирует, что стройка завершится вовремя. Но гарантирует, что если не завершится — вы не потеряете деньги. А в нашем реалиях это уже многое. Вы можете не разбираться в архитектуре, не знать марку бетона, не любить бумажную волокиту. Но знать, что такое эскроу — важно. Это ваш финансовый парашют. И пусть он вам не пригодится — но лучше пусть будет, чем потом падать без него. А застройщики, которые работают с эскроу — это не святые. Это просто те, кто понимает: прозрачность — это тоже бизнес. И в нём выигрывают все. Особенно вы.