Инвестиции в апартаменты: стоит ли игра свеч

Вокруг апартаментов столько разговоров, что впору открывать телешоу: кто-то в восторге, кто-то в панике, кто-то просто кивает, делая вид, что знает разницу между апартаментом и квартирой. И каждый второй, особенно в столице, хоть раз задумывался — а не вложиться ли мне в эти пресловутые апарты, чтобы сдавать, копить, богателеть и вообще жить красиво. Но прежде чем вы достанете калькулятор и начнёте гуглить «самые доходные апартаменты Москвы», давайте разберёмся: это вообще рабочая схема или просто модная упаковка с неожиданным содержимым?

Что за зверь такой — апартамент

Вот начнём с основ. Апартаменты — это не квартира. Вот прям официально. Они бывают жилыми и нежилыми, но по сути всегда где-то между: вроде жить можно, но по документам вы как бы временный постоялец на постоянной основе. То есть:

Прописаться нельзя (или можно, но только если жилой фонд, а это редкость).
Коммуналка выше, потому что коммерция.
Школа и поликлиника вам не гарантированы по месту жительства.
В случае войны (ну или другого форс-мажора) — льготы, положенные жильцам, мимо вас.

Зато часто получаете:

Красивую отделку в лобби и лифтах.
Современные планировки (или хотя бы обещание таких).
Хорошие локации — рядом с метро, офисами, деловыми центрами.
Гибкость по перепланировке (в законе это нежилой фонд, а значит, меньше ограничений).

И вот на этом противоречивом фоне многие начинают спрашивать себя: а не купить ли мне апарты как инвестицию? Всё-таки дешевле квартиры, а сдать — вроде можно.

Почему идея кажется заманчивой

Давайте честно: апартаменты притягивают, как распродажа в IKEA. Особенно если вы на старте инвестиционного пути. На фоне привычных квартир они кажутся:

Более доступными по цене. На старте часто дешевле на 10–30%.
Удобными для краткосрочной аренды. Туристам не важно, прописаны вы или нет.
Свободными в использовании. Хотите жить — живите, хотите — сдавайте.
А ещё часто — уже с ремонтом, мебелью и даже посудой.

Кажется, что всё просто: купил, сдал, получаешь стабильный доход. Но вот тут и начинается «но».

Главное «но»: не всё золото, что в рекламе

Апартаменты — как мини-хотел: красиво снаружи, но за каждой дверью своя история. И порой — не очень весёлая. Что стоит учесть:

Повышенные коммунальные платежи. Арендаторам всё равно, а вот вам — нет.
Сложности с регистрацией. Если жильцы хотят прописаться — начинаются вопросы.
Не всегда можно оформить ипотеку, или условия будут не самыми выгодными.
Если апартаменты в здании с офисами — забудьте про тихую жизнь. Вечные посетители, шум, парковка забита.
Некоторые проекты — просто бывшие офисники, переделанные в жильё без права называться жильём. Сами понимаете, какой там «ремонт».

Но самое главное — это ликвидность. Если захотите продать апарты через 5–7 лет, покупателя придётся поискать. Потому что спрос — узкий, а конкуренция растёт.

Ставка на аренду: логика проста, а жизнь — не всегда

Основной расчёт — на аренду. Типа сдал, получаешь свои 40–70 тысяч в месяц, всё довольны. Так и есть, если:

Апарты в центре или в деловой зоне.
Рядом метро и инфраструктура.
В здании нет тараканов, адской управляющей компании и запаха столовки.
Вы делаете нормальный ремонт, а не «лишь бы был».

И вот тогда можно:

Сдавать посуточно — если не запрещено (а это отдельная песня).
Сдавать в долгосрок людям без претензий на прописку — айтишникам, командировочным, одиноким гражданам, которые ищут «на годик».

Арендная доходность может быть выше, чем у квартиры. Может. Но не всегда. Потому что:

Конкуренция растёт. Апартов строят много.
Если локация не топ — люди предпочитают жильё с правами.
Управляющие компании иногда берут такую комиссию, что остаётся только посочувствовать.

Аренда посуточно: рай или нервный срыв

Апартаменты часто позиционируются как идеальные для посуточной аренды. И правда, кто будет проверять документы, если вы сдаёте «как отель»? Но вот тут вам не шведский стол, а сразу несколько условий:

Нужно, чтобы это было официально разрешено. Не везде можно.
Нужна управляющая компания или вы сами — уборка, заселение, обслуживание.
Требуются инвестиции в текстиль, посуду, ключи, автоматизацию, всякие «плюшки» для гостей.
Будет высокий оборот жильцов — следите за состоянием, всё портится быстро.

Плюс — доход выше. Минус — хлопот столько, что не у всех нервы выдерживают. А если делать через управляющую компанию — всё снова упирается в проценты и расходы.

Регистрация, льготы, права — не про апарты

Вот вы — собственник апартаментов. А теперь представьте: вам нужно в поликлинику, ребёнку — в садик, а ещё льгота на коммуналку, налоговый вычет и вообще что-то, что обычно полагается по месту жительства. Увы. Часто вы не имеете на это права. Потому что апарты — это не жилое. И тут возможны такие сюрпризы:

Отказ в прописке.
Нет очереди в местный садик/школу.
Не положены субсидии, если станете малоимущим (все мы под богом ходим).
Нет компенсации коммунальных, потому что «коммерция».

Порой застройщики оформляют апарты как жилой фонд. Это хорошо. Но таких немного, и надо проверять всё десять раз. А то можно нарваться на «по документам у вас офис, а по факту — кровать и чайник».

А если потом продать?

Вот это больная тема. Потому что с квартирами всё ясно — покупатель всегда найдётся. А вот апартаменты... Сценарий такой:

Покупаете апарты в деловом районе. Сдаёте лет 5. Доход идёт, всё отлично.
Через 5 лет решаете продать — и тут оказывается, что покупателей не так уж и много.
Кто-то боится статуса, кто-то не может взять ипотеку, кто-то слышал, что это «серое жильё».

И получается, что ликвидность у апартов ниже. Особенно если это не центр, не элитка и не формат «отель». Покупатели готовы брать квартиру, потому что это понятнее. Апартаменты — на любителя. Причём не на каждого.

Кому вообще подходят апартаменты как инвестиция

Если вы — начинающий инвестор с бюджетом чуть меньше, чем нужно на квартиру, апарты могут быть ступенькой. Если вы:

Не планируете жить в этой недвижимости сами.
Готовы к отсутствию прописки.
Согласны на большее участие в управлении (особенно при посуточной аренде).
Смотрите на короткий горизонт — например, 3–5 лет аренды с доходом.

Тогда да, апартаменты — неплохой вариант. Но надо помнить, что это не аналог квартиры, а отдельный зверь со своими привычками.

Чего точно не стоит делать

Вот несколько ошибок, которые совершают новички:

Покупают апарты с последними деньгами, рассчитывая на быструю окупаемость.
Не изучают статус объекта — потом удивляются, почему нет прописки.
Верят рекламным проспектам без проверок.
Сдают посуточно в доме, где это запрещено — потом штрафы и скандалы.
Надеются, что цена апартов вырастет, как у квартиры — а она может не сдвинуться вообще.

А как там с налогами

Вот тут плюс. По апартаментам налог на имущество выше, чем у жилья — да. Но при этом вы имеете право применять упрощёнку или сдавать по патенту, если оформитесь как ИП. В некоторых случаях это даже выгоднее, чем с квартирами. Но всё требует оформления, отчётности, хоть какого-то взаимодействия с законом. Плюс в том, что налоговый вычет с покупки жилья на апарты, скорее всего, получить нельзя. Потому что по закону — это не жильё. А значит — лишаетесь до 260 тысяч рублей вычета.

Легенды и слухи

Вокруг апартаментов крутятся десятки мифов. Например:

Их вообще запретят. Не запретят. Просто ограничат.
Это не жильё — там жить нельзя. Можно. Но не с пропиской.
Там живут только туристы. Нет. Многие арендаторы даже не в курсе, что это апарты.
Они не стоят ничего. Стоят. Но не всегда растут в цене.

Как всегда — истина посередине. Надо разбираться, смотреть документы, понимать, где и зачем вы это берёте.

Что в итоге

Апартаменты — это не панацея. Это инструмент. Иногда удобный, иногда — не очень. У них есть плюсы, особенно если вы хотите сдавать и получать доход. Но есть и минусы, которых больше, чем у квартир. Зато вход дешевле. Ликвидность ниже. Зато аренда бодрее. Смысл? Не кидайтесь на слово «инвестиции» как на бесплатную дегустацию. Апарты — для тех, кто готов считать, проверять и не строить иллюзий. Они могут дать доход. Но требуют больше контроля, знаний и готовности к нестандартным ситуациям. Покупать или нет? Смотря зачем. Если для перепродажи — лучше сто раз подумать. Если для сдачи и вы понимаете рынок — вполне можно. Но точно не для тех, кто ищет «воткнул деньги — забыл — получаю 10% годовых». В реальности всё чуть сложнее. И игра точно не для ленивых.