Ипотека на новостройку: особенности и подводные камни

Ипотека на новостройку: особенности и подводные камни

Есть люди, которые берут ипотеку так же спокойно, как кредит на пылесос — подписали, пожали руки, вышли с папкой и улыбкой. А есть те, кто открывает калькулятор, видит сумму переплаты и говорит: «Спасибо, я лучше в палатке поживу». Но чаще всего всё как-то между этими крайностями: вроде и хочется своё, и жить вечно на съёме не весело, и родственники уже намекали, что «вы как-то определитесь». А новостройка вроде бы манит скидками, акциями и тем фактом, что никто до вас не сверлил стены под картину с тигром. Вот тут и начинается самое интересное. Потому что ипотека на новостройку — это отдельная история. Не такая, как на вторичку, не такая, как в кино, где люди покупают пентхаус на Манхэттене. У нас всё скромнее, запутаннее и с сюрпризами. Но если разобраться, можно пройти этот квест с минимальными потерями и даже без лишних седин. Разбираемся, что в этой ипотечной каше съедобно, что пересолено, а что лучше сразу выбрасывать.

Почему ипотека на новостройку — отдельная песня

Скажем честно: ипотека вообще вещь не для слабонервных. А когда речь о доме, который ещё даже не достроили, — тут и вовсе включается внутренняя тревожная бабушка, которая шепчет: «А если не достроят? А если обманут? А если ставка вырастет, пока ты кофе пьёшь?» И тревожится она не зря. Потому что в отличие от вторички, где вы получаете ключи сразу после сделки, новостройка — это по сути инвестиция в будущее. Деньги отдаёте сегодня, а квартиру получаете завтра. Или послезавтра. Или когда у строителей пройдёт пятилетний отпуск. Банки, конечно, тоже не дураки. Они всё это понимают, поэтому придумывают схемы, как обезопасить себя, застройщика и вас. Иногда эти схемы работают. А иногда — как в том анекдоте: «Мы всё продумали, но оно всё равно развалилось». Так что, когда вы идёте за ипотекой на новостройку, вы входите в тройственный союз: банк, застройщик и вы. Все трое хотят своего, и иногда это «своё» у всех разное.

Особенности, которые надо понять до похода в банк

Перед тем как подписывать договор, вообще неплохо бы понять, как работает ипотека на новостройку в России. Не как на рекламном баннере, где «от 0,1% и ни слова про комиссии», а в реальной жизни, где всё вечно чуть сложнее, чем казалось сначала. Жильё покупается по ДДУ. То есть по договору долевого участия. Это важно, потому что вы не покупаете готовую квартиру, а становитесь дольщиком, пока дом строится. А это, в свою очередь, значит, что риски пока не нулевые. Даже с эскроу-счетом (о нём чуть позже). Чаще всего работает эскроу-счёт. Это как сейф, куда ваши деньги ложатся, но застройщик не может их трогать, пока не достроит и не сдаст дом. Формально всё выглядит безопасно. Но на деле — это замороженные деньги, и если что-то идёт не так, вы ждёте, а застройщик, может быть, ищет инвестора, чтобы всё доделать. Процентная ставка может быть «нарисованной». Вы наверняка видели: «ипотека под 0,1%». Только маленьким шрифтом там же написано, что это с учётом субсидии от застройщика и при переплате 1,5 миллиона сразу. Уточняйте условия. И главное — не ведитесь на цифры без контекста. Срок сдачи дома может сместиться. Да, в договоре написано один срок, но бывает, что он сдвигается на полгода, на год, а то и больше. И всё это время вы либо платите ипотеку без возможности заехать, либо ждёте и надеетесь, что всё не развалится по пути. Надо оформлять страховку. Её требует банк. А ещё надо оплачивать услуги оценщика, госпошлины, иногда услуги нотариуса. Всё это не гигантские суммы, но в сумме набегает на приличную цифру. Собственником вы станете не сразу. Пока дом не сдан, вы просто дольщик. Право собственности появится, когда всё достроено, проверено и оформлено. А до этого — вы вроде бы хозяин, но немного как в режиме ожидания.

Что нужно для оформления ипотеки на новостройку

Если вы всё-таки решились, приготовьтесь собрать чемодан документов. Нет, вам не придётся ехать в Тибет за печатью мудреца, но бюрократический танец — обеспечен. Вот базовый набор:
  • Паспорт и ИНН. 
  • Справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка). 
  • Трудовая книжка или договор (если работаете по найму). 
  • Заявление-анкета. 
  • Документы на объект (их предоставляет застройщик). 
  • Первоначальный взнос (обычно от 10 до 20%). 
И это только начало. Потому что у каждого банка свои фишки. Где-то вас заставят ещё и справку с места работы за последние 10 лет. Где-то попросят жену, тёщу и кота принести копии паспорта. Не пугайтесь. Просто уточните список у конкретного банка.

Подводные камни, о которых молчат менеджеры

Вот здесь начинается самая интересная часть. Потому что в рекламе всё сладко и прозрачно, а в жизни вылазят такие детали, что хочется стать лесником и больше никогда не видеть офис. Некоторые из этих нюансов — не катастрофа. Но знать о них надо, чтобы потом не было «а почему никто не сказал?!». Льготная ставка часто временная. Очень много ипотек сейчас оформляется с «субсидированной ставкой». Это когда первые 1–3 года платите мало, а потом — как обычные люди. Главное — не забыть, что платёж увеличится. Многие не считают будущую сумму и потом сильно удивляются. Иногда цена квартиры завышена. Это особенно часто бывает с нулевой или льготной ставкой. Чтобы банк не терял деньги, застройщик просто повышает цену. То есть платите меньше по проценту, но больше за саму квартиру. В итоге переплата — такая же. Не всегда можно погасить досрочно без санкций. Некоторые схемы субсидирования работают так, что вы не можете закрыть ипотеку досрочно без штрафов. А ведь многим хочется — выплатить и забыть. Так что уточняйте условия досрочного погашения. Застройщик может тянуть с регистрацией. Бывает, что вы уже платите по ипотеке, а договор долевого участия ещё не зарегистрирован. Это неформально, но на практике — вы зависли где-то между небом и землёй. Дополнительные услуги могут быть навязаны. Например, страховка не от потери трудоспособности, а «от падения кирпича на балкон». Или «юридическое сопровождение» по цене мини-ипотеки. Все эти штуки должны быть добровольными. Если вам их навязывают — жалуйтесь. В договоре может быть странная формулировка. Юристы застройщика — люди с фантазией. Иногда договор написан так, что вы вроде как согласны на всё, включая перенос сроков, изменение планировки и невозможность что-либо оспорить. Читайте, перечитывайте и не ленитесь показать специалисту.

Как выбрать банк, чтобы не жалеть потом

Не все банки одинаково полезны. Некоторые работают быстро, но с кучей скрытых условий. Другие — медленно, но зато честно. А есть и такие, где вы сначала пройдёте 15 этапов одобрения, а потом узнаете, что объект не аккредитован. Вот что нужно учитывать:
  • Аккредитация объекта. Банк должен одобрить этот ЖК. Без этого ипотеку не дадут. 
  • Ставка реальная, а не рекламная. Смотрите полную стоимость кредита (ПСК). 
  • Репутация банка. Как работает, как решает споры, насколько быстро оформляет. 
  • Условия досрочного погашения. Лучше, если можно платить, когда удобно вам. 
  • Уровень навязывания услуг. Если вам предлагают страховку втридорога и говорят, что «иначе не дадим» — лучше поискать другой банк. 
Ну и не стесняйтесь ходить по нескольким банкам. Сейчас рынок конкурентный, и на одном «Сбербанке» свет не сошёлся.

Что делать после одобрения — жизнь между банком и застройщиком

Допустим, банк сказал «да». Радость, волнение, мысли о шторах и ламинате. Но не спешите бежать покупать микроволновку. Между «одобрили» и «ключи в руках» ещё целый сериал.
  • Заключаете ДДУ. Его нужно зарегистрировать через Росреестр. 
  • Деньги уходят на эскроу-счёт. 
  • Стройка продолжается (иногда ускоряется, иногда, наоборот, как будто тормозит). 
  • Ждёте сдачи. Может быть месяц, может — год. 
  • После сдачи подписываете акт приёма-передачи. 
  • Потом оформляете право собственности. 
  • А потом — управляющая компания, коммуналка, ремонт и всё по кругу. 
То есть ипотека на новостройку — это марафон с препятствиями. Главное — не расслабляться и всё контролировать.

Советы от тех, кто уже прошёл через это

Чтобы не быть голословными, собрали немного житейской мудрости от людей, которые уже сидят в своих квартирах с ипотекой.
  • Не верьте словам — просите всё в письменной форме. 
  • Не бойтесь показаться дотошным. Это вы берёте кредит, а не дарите банку деньги. 
  • Всегда читайте договор сами. Даже если юрист смотрел. 
  • Сравнивайте все расходы, а не только ставку. 
  • Если что-то напрягает — ищите другой вариант. Их много. 
И ещё: не слушайте тех, кто говорит «да что ты паришься, все так берут». Все — это не аргумент. Вы — это вы. И платить будете вы.

Напоследок — без назидания

Ипотека на новостройку — это не страшный зверь. Но это зверь, к которому надо подходить с умом. Если его гладить по шерстке, кормить цифрами и документами — он будет вас слушаться. Если же влетать с криком «а давайте возьмём, всё равно потом как-нибудь разберёмся» — можно остаться без квартиры и без нервов. Так что не бойтесь ипотеки. Но бойтесь глупости. Не в плане ума, а в плане спешки, доверчивости и «и так сойдёт». Оно, может, и сойдёт. Но жить вам. А жить хочется спокойно — пусть даже с ипотекой, но с пониманием, за что вы платите. Пусть ваш путь к новостройке будет без лишних ям и трещин. А ставка — пусть будет такая, что не хочется плакать каждый 15-е.