Ипотека на новостройку: особенности и подводные камни

Есть люди, которые берут ипотеку так же спокойно, как кредит на пылесос — подписали, пожали руки, вышли с папкой и улыбкой. А есть те, кто открывает калькулятор, видит сумму переплаты и говорит: «Спасибо, я лучше в палатке поживу». Но чаще всего всё как-то между этими крайностями: вроде и хочется своё, и жить вечно на съёме не весело, и родственники уже намекали, что «вы как-то определитесь». А новостройка вроде бы манит скидками, акциями и тем фактом, что никто до вас не сверлил стены под картину с тигром. Вот тут и начинается самое интересное. Потому что ипотека на новостройку — это отдельная история. Не такая, как на вторичку, не такая, как в кино, где люди покупают пентхаус на Манхэттене. У нас всё скромнее, запутаннее и с сюрпризами. Но если разобраться, можно пройти этот квест с минимальными потерями и даже без лишних седин. Разбираемся, что в этой ипотечной каше съедобно, что пересолено, а что лучше сразу выбрасывать.

Почему ипотека на новостройку — отдельная песня

Скажем честно: ипотека вообще вещь не для слабонервных. А когда речь о доме, который ещё даже не достроили, — тут и вовсе включается внутренняя тревожная бабушка, которая шепчет: «А если не достроят? А если обманут? А если ставка вырастет, пока ты кофе пьёшь?» И тревожится она не зря. Потому что в отличие от вторички, где вы получаете ключи сразу после сделки, новостройка — это по сути инвестиция в будущее. Деньги отдаёте сегодня, а квартиру получаете завтра. Или послезавтра. Или когда у строителей пройдёт пятилетний отпуск. Банки, конечно, тоже не дураки. Они всё это понимают, поэтому придумывают схемы, как обезопасить себя, застройщика и вас. Иногда эти схемы работают. А иногда — как в том анекдоте: «Мы всё продумали, но оно всё равно развалилось». Так что, когда вы идёте за ипотекой на новостройку, вы входите в тройственный союз: банк, застройщик и вы. Все трое хотят своего, и иногда это «своё» у всех разное.

Особенности, которые надо понять до похода в банк

Перед тем как подписывать договор, вообще неплохо бы понять, как работает ипотека на новостройку в России. Не как на рекламном баннере, где «от 0,1% и ни слова про комиссии», а в реальной жизни, где всё вечно чуть сложнее, чем казалось сначала. Жильё покупается по ДДУ. То есть по договору долевого участия. Это важно, потому что вы не покупаете готовую квартиру, а становитесь дольщиком, пока дом строится. А это, в свою очередь, значит, что риски пока не нулевые. Даже с эскроу-счетом (о нём чуть позже). Чаще всего работает эскроу-счёт. Это как сейф, куда ваши деньги ложатся, но застройщик не может их трогать, пока не достроит и не сдаст дом. Формально всё выглядит безопасно. Но на деле — это замороженные деньги, и если что-то идёт не так, вы ждёте, а застройщик, может быть, ищет инвестора, чтобы всё доделать. Процентная ставка может быть «нарисованной». Вы наверняка видели: «ипотека под 0,1%». Только маленьким шрифтом там же написано, что это с учётом субсидии от застройщика и при переплате 1,5 миллиона сразу. Уточняйте условия. И главное — не ведитесь на цифры без контекста. Срок сдачи дома может сместиться. Да, в договоре написано один срок, но бывает, что он сдвигается на полгода, на год, а то и больше. И всё это время вы либо платите ипотеку без возможности заехать, либо ждёте и надеетесь, что всё не развалится по пути. Надо оформлять страховку. Её требует банк. А ещё надо оплачивать услуги оценщика, госпошлины, иногда услуги нотариуса. Всё это не гигантские суммы, но в сумме набегает на приличную цифру. Собственником вы станете не сразу. Пока дом не сдан, вы просто дольщик. Право собственности появится, когда всё достроено, проверено и оформлено. А до этого — вы вроде бы хозяин, но немного как в режиме ожидания.

Что нужно для оформления ипотеки на новостройку

Если вы всё-таки решились, приготовьтесь собрать чемодан документов. Нет, вам не придётся ехать в Тибет за печатью мудреца, но бюрократический танец — обеспечен. Вот базовый набор:

Паспорт и ИНН.
Справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка).
Трудовая книжка или договор (если работаете по найму).
Заявление-анкета.
Документы на объект (их предоставляет застройщик).
Первоначальный взнос (обычно от 10 до 20%).

И это только начало. Потому что у каждого банка свои фишки. Где-то вас заставят ещё и справку с места работы за последние 10 лет. Где-то попросят жену, тёщу и кота принести копии паспорта. Не пугайтесь. Просто уточните список у конкретного банка.

Подводные камни, о которых молчат менеджеры

Вот здесь начинается самая интересная часть. Потому что в рекламе всё сладко и прозрачно, а в жизни вылазят такие детали, что хочется стать лесником и больше никогда не видеть офис. Некоторые из этих нюансов — не катастрофа. Но знать о них надо, чтобы потом не было «а почему никто не сказал?!». Льготная ставка часто временная. Очень много ипотек сейчас оформляется с «субсидированной ставкой». Это когда первые 1–3 года платите мало, а потом — как обычные люди. Главное — не забыть, что платёж увеличится. Многие не считают будущую сумму и потом сильно удивляются. Иногда цена квартиры завышена. Это особенно часто бывает с нулевой или льготной ставкой. Чтобы банк не терял деньги, застройщик просто повышает цену. То есть платите меньше по проценту, но больше за саму квартиру. В итоге переплата — такая же. Не всегда можно погасить досрочно без санкций. Некоторые схемы субсидирования работают так, что вы не можете закрыть ипотеку досрочно без штрафов. А ведь многим хочется — выплатить и забыть. Так что уточняйте условия досрочного погашения. Застройщик может тянуть с регистрацией. Бывает, что вы уже платите по ипотеке, а договор долевого участия ещё не зарегистрирован. Это неформально, но на практике — вы зависли где-то между небом и землёй. Дополнительные услуги могут быть навязаны. Например, страховка не от потери трудоспособности, а «от падения кирпича на балкон». Или «юридическое сопровождение» по цене мини-ипотеки. Все эти штуки должны быть добровольными. Если вам их навязывают — жалуйтесь. В договоре может быть странная формулировка. Юристы застройщика — люди с фантазией. Иногда договор написан так, что вы вроде как согласны на всё, включая перенос сроков, изменение планировки и невозможность что-либо оспорить. Читайте, перечитывайте и не ленитесь показать специалисту.

Как выбрать банк, чтобы не жалеть потом

Не все банки одинаково полезны. Некоторые работают быстро, но с кучей скрытых условий. Другие — медленно, но зато честно. А есть и такие, где вы сначала пройдёте 15 этапов одобрения, а потом узнаете, что объект не аккредитован. Вот что нужно учитывать:

Аккредитация объекта. Банк должен одобрить этот ЖК. Без этого ипотеку не дадут.
Ставка реальная, а не рекламная. Смотрите полную стоимость кредита (ПСК).
Репутация банка. Как работает, как решает споры, насколько быстро оформляет.
Условия досрочного погашения. Лучше, если можно платить, когда удобно вам.
Уровень навязывания услуг. Если вам предлагают страховку втридорога и говорят, что «иначе не дадим» — лучше поискать другой банк.

Ну и не стесняйтесь ходить по нескольким банкам. Сейчас рынок конкурентный, и на одном «Сбербанке» свет не сошёлся.

Что делать после одобрения — жизнь между банком и застройщиком

Допустим, банк сказал «да». Радость, волнение, мысли о шторах и ламинате. Но не спешите бежать покупать микроволновку. Между «одобрили» и «ключи в руках» ещё целый сериал.

Заключаете ДДУ. Его нужно зарегистрировать через Росреестр.
Деньги уходят на эскроу-счёт.
Стройка продолжается (иногда ускоряется, иногда, наоборот, как будто тормозит).
Ждёте сдачи. Может быть месяц, может — год.
После сдачи подписываете акт приёма-передачи.
Потом оформляете право собственности.
А потом — управляющая компания, коммуналка, ремонт и всё по кругу.

То есть ипотека на новостройку — это марафон с препятствиями. Главное — не расслабляться и всё контролировать.

Советы от тех, кто уже прошёл через это

Чтобы не быть голословными, собрали немного житейской мудрости от людей, которые уже сидят в своих квартирах с ипотекой.

Не верьте словам — просите всё в письменной форме.
Не бойтесь показаться дотошным. Это вы берёте кредит, а не дарите банку деньги.
Всегда читайте договор сами. Даже если юрист смотрел.
Сравнивайте все расходы, а не только ставку.
Если что-то напрягает — ищите другой вариант. Их много.

И ещё: не слушайте тех, кто говорит «да что ты паришься, все так берут». Все — это не аргумент. Вы — это вы. И платить будете вы.

Напоследок — без назидания

Ипотека на новостройку — это не страшный зверь. Но это зверь, к которому надо подходить с умом. Если его гладить по шерстке, кормить цифрами и документами — он будет вас слушаться. Если же влетать с криком «а давайте возьмём, всё равно потом как-нибудь разберёмся» — можно остаться без квартиры и без нервов. Так что не бойтесь ипотеки. Но бойтесь глупости. Не в плане ума, а в плане спешки, доверчивости и «и так сойдёт». Оно, может, и сойдёт. Но жить вам. А жить хочется спокойно — пусть даже с ипотекой, но с пониманием, за что вы платите. Пусть ваш путь к новостройке будет без лишних ям и трещин. А ставка — пусть будет такая, что не хочется плакать каждый 15-е.