Как агенту проверить застройщика

Застройщик — это как будущий родственник по браку: вроде и не ты сам с ним жить собираешься, но если косячит, расхлёбывать всё равно придётся. Агент по недвижимости, который берётся за новостройки, должен уметь чувствовать фальшь, как собака на таможне. Не потому что клиент не догадается — хотя часто и не догадается. А потому что потом этот же клиент приедет к вам в офис, махая договором и спрашивая, почему он уже два года живёт на стройке с видом на соседний кран. Так что если вы хотите не просто продавать, а делать это с честью и чтобы вас потом благодарили, а не проклинали, придётся научиться проверять застройщиков. Не по названиям, не по рекламным роликам, не по их сторис с дрона, где всё красиво и зелено. А по-настоящему. Дотошно, спокойно и с холодным взглядом, как ревизор в ресторане.

Почему это вообще важно

Во-первых, вы работаете с деньгами клиента. А деньги в новостройке — это не пачка купюр. Это ипотека, материнский капитал, последний вклад, проданная бабушкина дача и целая гора ожиданий. Ошиблись — пострадал человек. И не только он: ещё и вы, и ваша репутация, и весь рынок вокруг. Во-вторых, рынок застройщиков — это не детский сад, где все милые. Тут бывают ребята, которые умеют красиво разговаривать, показывать макеты, обещать сдать в срок, а потом уходить в закат с деньгами дольщиков и романтичным названием типа «Гармония Парк Лайт Комфорт». Поэтому агент должен не просто знать: «О, это крупный девелопер». Он должен уметь спросить: «А когда он сдавал последние дома?», «А сколько судебных дел сейчас висит?», «А кто реально стоит за этим юрлицом?». Без этого всё — игра в рулетку.

Смотрим, с кем вообще имеем дело

Первое, что нужно — понять, кто именно строит. И здесь начинается весёлое: на фасаде может быть написано одно, в рекламе другое, в договоре — третье. Застройщик, как существо юридическое, живёт в ЕГРЮЛ. Поэтому первым делом:

Заходим на сайт ФНС, вбиваем ИНН или название — получаем выписку.
Смотрим, когда создано юрлицо. Если ему 3 месяца, а он строит на миллиард — настораживаемся.
Читаем, кто учредитель. Бывает, что застройщик — это ООО «Слон и Ко», а учредитель — бывший арендатор шиномонтажа. Всё возможно, но знать надо.

Это база. Без неё даже начинать разговаривать нельзя. Потому что можно подписать клиента под стройку, которую делает юрлицо-однодневка с уставным капиталом в 10 тысяч рублей и офисом в арендованной комнате.

Проверяем, есть ли разрешение на строительство

Это тот самый документ, без которого строить вообще нельзя. Но иногда пытаются. Или выдают за разрешение какие-то письма из администрации. Разрешение должно быть:

Настоящее, с номером, датой и выданное уполномоченным органом.
Не просроченное.
Конкретно на тот дом, про который вы говорите. А не на участок в целом или на первую очередь, а вы продаёте четвёртую.

Если разрешение выдано 5 лет назад, а стройка только началась — надо спросить, почему. Если продлено — проверить, сколько раз и на каких основаниях. Без этого документа всё, что вы продаёте, — просто обещание на бумажке.

Смотрим, где и как ведётся стройка

Не надо верить только рендерам. Они всегда идеальны: закат, люди с собаками, стеклянные фасады, ни одной лужи. В жизни всё чуть иначе. Съездите на стройку сами. Или отправьте кого-то. Но важно:

Оценить темпы: строится ли вообще что-то? Или только котлован и баннеры?
Есть ли техника, рабочие, шум?
Как выглядит площадка: чисто, организованно или как после апокалипсиса?
Разговаривайте с охраной, рабочими, прорабом. Они знают всё, особенно если их угостить кофе или булкой.

Если стройка есть, но идёт как в слоумо — значит, или денег мало, или подрядчик тормозит, или застройщик переоценил свои силы. Всё это — красные флажки.

Лезем в реестр проблемных застройщиков

Есть такой ресурс. И он не для галочки. Если застройщик там числится — всё, больше разговоров не нужно. Или он уже заморожен, или судится, или признан банкротом. В некоторых случаях это не по всей компании, а по какому-то проекту. Но всё равно — тревожно. Проверьте себя: нет ли у компании аналогичных объектов, где стройка встала, люди остались с дырами в стенах, а вместо ключей — письма от конкурсного управляющего.

Ищем отзывы, но читаем с умом

Отзывы — это болото. Там и правда, и истерика, и конкуренты, и обиженные ипотечники, и случайные прохожие. Но всё равно читать надо. Как смотреть:

На форумах жителей уже построенных ЖК. Они расскажут всё: от качества лифтов до реакции УК на мусор.
В группах в соцсетях. Особенно полезны переписки в комментариях — они настоящие.
В чатах дольщиков. Там всё как есть: «опять не подвезли кирпич», «кран сломался», «обещали окна — завезли рамы».

Один-два плохих отзыва — не показатель. Но если схема повторяется, если люди жалуются на то же — значит, это система. А не случайность.

Смотрим финансы

Не надо быть экономистом, чтобы понять: если у застройщика долгов больше, чем он стоит — это плохо. Проверить можно:

Через Контур.Фокус или похожие сервисы.
Через отчёты в ЕФРСБ — туда попадают сообщения о банкротстве.
Через арбитражные дела — сколько судов, по каким вопросам, с кем и кто выигрывает.

Если компания в постоянных исках, если её долги растут, а домов сдано меньше, чем обещано — лучше не рисковать. Даже если отдел продаж уверяет, что всё под контролем.

Проверяем прошлые объекты

Самый простой способ понять, как будет — посмотреть, как было. У застройщика должен быть послужной список. Причём не в презентации, а в жизни. Съездите в прошлые ЖК, построенные 2–3 года назад. Посмотрите:

Как всё выглядит сейчас. Фасады, дворы, подъезды.
Что говорят жильцы.
Работают ли УК, магазины, лифты.
Есть ли суды по передаче квартир.

Если застройщик оставляет после себя приличные дома, где приятно жить — это уже плюс. Если всё сделано наспех и с мыслью «лишь бы сдать» — значит, и с новым домом будет так же.

Смотрите, кто продаёт

Иногда застройщик сам себя не продаёт, а отдаёт всё агентству или даже риелтору-одиночке. Это не плохо. Но тогда нужно проверить:

Есть ли договор между агентом и застройщиком.
Кто уполномочен заключать сделки.
Не подвис ли проект на пересогласованиях.

Если вы агент и работаете не напрямую — запрашивайте все бумаги. Клиент потом будет спрашивать с вас, а не с того, кто вам это передал.

Особые приметы плохого застройщика

Иногда всё выглядит прилично, но внутри — трэш. Вот на что обращать внимание:

Очень навязчивые продажи. Звонят, пишут, предлагают «скидку только сегодня» — это признак кассового разрыва.
Бонусы в духе «купи сегодня — получи холодильник». Если у застройщика всё хорошо, он не уговаривает подарками.
Неохота показывать документы. Начинают юлить, говорить «а зачем вам», «потом дадим» — это плохой знак.
Постоянная смена подрядчиков. Значит, есть проблемы на площадке.
Обещания «мы всё переделаем». Например: «Сейчас планировка такая, но мы всё утрясём с администрацией». Не верьте. Пока нет бумаги — нет ничего.

Общайтесь с юристами и аналитиками

Если у вас есть возможность — дружите с юристами, которые работают с недвижимостью. Или хотя бы консультируйтесь. Они могут сказать, где подстава, где подвох, а где всё по-честному. То же касается аналитиков рынка: они часто знают, кто как строит, у кого какие долги, кто вот-вот загнётся, а кто в порядке. Агент без круга профессионалов — как водитель без навигатора. Может доехать, но не факт, что быстро и туда, куда надо.

Не вестись на внешний лоск

У застройщика может быть шикарный офис, девушки на ресепшене, кофе с пенкой и мерч с логотипом. Но это всё не имеет значения, если за ним — пустота. Смотрим не на обложку. Смотрим на:

Землю (аренда? собственность? сколько лет?).
Разрешения (есть? не оспариваются?).
Финансы (деньги откуда? эскроу или старая схема?).
Историю (строили раньше? сдали? жильцы довольны?).
Качество (не рендер, а фактический бетон).

Только всё вместе даёт вам понимание, можно ли с этим застройщиком иметь дело.

Напоследок — немного личного

Вы — агент. А значит, не просто продавец. Вы — фильтр. Барьер между клиентом и рисками. Не надо брать на себя всё, не надо брать ответственность за сам строй. Но вы обязаны сделать всё, чтобы предупредить, показать, рассказать. Честно, спокойно, с цифрами и фактами. Хороший застройщик — это не только «знаменитый» и «с красивым сайтом». Это тот, кто сдаёт, строит, не кидает. А если агент умеет их отличать — значит, он не просто риелтор, а профессионал, к которому приходят снова. И которому доверяют. Потому что в нашем деле самое дорогое — это доверие. Всё остальное можно достроить.