Как изменяются цены на квартиры от котлована до сдачи

Мир новостроек — он как супермаркет на карантине: ты заходишь за хлебом, а выходишь с тележкой эмоций, ипотекой на 30 лет и непониманием, как вообще всё так вышло. Одни покупают квартиры на котловане и потом с гордостью рассказывают, как цена выросла на миллион «просто за то, что здание подросло». Другие сидят с ключами в руке, оглядывают своё сокровище и думают: «И что? Где рост? Где золото? Где моя прибыль?» Всё потому, что ценообразование в новостройках — штука живая. У неё нет чёткого графика. Это не школьный урок, где звонок в начале, потом тема, потом домашка. Тут всё зависит от кучи факторов: от застройщика, от района, от банка, от того, как складываются звёзды, и от количества людей, которые за последние три дня позвонили в отдел продаж. Так что если вы хотите понять, как цены на квартиры растут (или не очень растут) от котлована до сдачи дома, — добро пожаловать. Сейчас будет и весело, и полезно, и без дежурных фраз из буклетов. Только то, что реально имеет значение.

Котлован — старт для смелых

На этапе котлована цены — самые привлекательные. Прямо вот бери и беги. Только это бег не на короткую дистанцию. Это марафон. Потому что покупать на котловане — это как инвестировать в идею, а не в готовый продукт. Вы ещё не знаете, каким будет дом, кто будет вашими соседями, сколько реально займёт стройка и будет ли у дома фасад, а не просто бетон с логотипом застройщика на баннере. Почему цены низкие:

Риски выше — стройка может затянуться, объект может не достроиться.
Нет реального представления о доме — только рендеры и красивые речи.
Мало информации о будущем районе.
Инфраструктура либо в проекте, либо только на словах.

Застройщик в этот момент охотится за деньгами. Ему нужно набрать первую волну покупателей, чтобы активировать финансирование и показать банкам: всё идёт по плану. Поэтому он даёт максимальные скидки, устраивает акции, подсовывает ипотеку под 0,01% (в первые полгода, конечно), и рисует картинки, где дети гуляют на качелях в окружении сирени. Для инвестора это самый выгодный момент входа. Да, есть риск. Но и потенциал роста тут тоже самый высокий. Главное — не ошибиться с выбором проекта. Потому что если вы влепились в «долгострой века», цена может не вырасти вообще. Или даже упасть.

Этап фундамента и начала работ — уже чуть подросло

Вот пошли первые фото: экскаваторы копают, бетон заливается, монтажники в касках стоят с табуретками и бутербродами. На сайте застройщика появляется первый фотоотчёт, и цена чуть-чуть, но ползёт вверх. Причём так, будто делает вид, что она вообще никуда не ползёт. На 2–3%, иногда чуть больше. Что происходит:

Риски чуть снизились — стройка реально началась.
Интерес растёт — люди начинают верить, что это не фантом.
Начинают подключаться ипотечники — банки уже выдают аккредитации.
Отдел продаж оживает — появляются клиенты, которые «ещё думают».

Это уже не котлован, но и не дом. Это что-то между. И цены тут часто зависят от общего фона: если спрос высокий, застройщик может задрать ценник на 5–10%. Если тишина, всё идёт спокойнее. Важно: на этом этапе вы ещё можете урвать «вкусную» квартиру. То есть с окнами не на стройку, не на помойку и не на соседний балкон. Но с каждым днём их становится меньше.

Монолит пошёл вверх — цены тоже не дремлют

Когда начинают лить этаж за этажом, цена начинает чувствовать себя увереннее. Люди, которые раньше смотрели с подозрением, начинают приходить в отдел продаж с вопросами типа: «А какие у вас планировки с гардеробной, но чтобы не у лифта и с видом на закат?» Примерно на этом этапе цена вырастает ещё на 5–10%. Иногда больше, если ЖК пользуется спросом. Застройщик уже не суетится. Он знает, что дело идёт, деньги капают, а покупатели сами клюют. Что влияет на цену в этот момент:

Стадия стройки — чем выше здание, тем выше интерес.
Появление конкурентов — если рядом другой ЖК, начинается гонка цен.
Рынок — если у всех застройщиков растут цены, ваш тоже подтянется.
Продажи — если половину квартир уже купили, цена будет расти.

Кстати, это этап, когда застройщики любят устраивать «коррекцию цен». То есть старые квартиры выставляют подороже, а новые партии выкатывают чуть ниже. Это создаёт ощущение «снижения», хотя на деле цена в среднем растёт.

Кровля, окна, фасад — деньги пошли по-настоящему

Вот дом уже стоит, окна вставлены, фасад блестит, и в соцсетях появляются видео с квадрокоптера: «Дом почти готов!». Всё, что до этого было мечтами, теперь выглядит как реальность. И цена начинает прыгать быстрее, чем курс рубля после новости о санкциях. Что происходит:

Люди начинают бронировать квартиры с фразой: «А когда ключи?»
Банки увеличивают лимиты — ипотеку дают охотнее.
Застройщик может отменить все акции — потому что и так берут.
Цена вырастает ещё на 10–15%, особенно на востребованные планировки.

Квартиры в этом состоянии выглядят почти как готовые, но ещё без отделки. Зато уже можно ходить, смотреть, щупать стены и представлять, где будет стоять диван. Это мощный стимул для покупателя. И стимул для застройщика сказать: «Теперь у нас вот такая цена. Потому что мы можем». На этом этапе инвесторы, купившие на котловане, уже начинают прикидывать — продавать или сдавать. И многие продают. Потому что прибыль ощутимая. А дальше начинается самое интересное.

Внутренние работы и благоустройство — пик ценника

Парадокс в том, что когда дом уже почти готов, цены не всегда растут активно. Почему? Потому что на рынке появляется альтернатива. Дом уже сдан, а вокруг начинают появляться новые котлованы. И те, кто хочет «подешевле», уходят к ним. А те, кто хочет «уже въехать», смотрят в сторону вторички. Тем не менее:

Цена достигает максимума до сдачи.
Скидок нет вообще. Или они только «по знакомству».
Остались не самые ликвидные квартиры — углы, первый этаж, окна на мусорку.
Застройщик продаёт остатки с выражением лица: «Не возьмёте вы — возьмёт другой».

Инвестору в этот момент сложно продать квартиру с переуступкой дороже, чем застройщик. Потому что застройщик, как бы это сказать, официальное лицо. У него красивый офис, менеджеры, ипотека на месте, банки сидят в соседней комнате. А вы — просто человек с правом собственности. Поэтому если вы хотите продать, придётся или снижать цену, или делать ставку на планировку/вид/отделку.

Сдача дома — торжество и лёгкий спад

Вот дом сдан. Ура, все идут получать ключи, делать ремонт, ругаться на соседей и выкладывать в сторис: «Наконец-то мы дома!» И парадокс — цены в этот момент могут... не вырасти. А то и немного упасть. Почему?

На рынок выходит вторичка — инвесторы начинают сливать квартиры.
Уровень спроса падает — ажиотаж закончился.
Новые проекты заманивают — покупатель уходит туда.
Сдавать аренду можно, но с ремонтом, а его ещё нет.
Конкуренция между теми, кто уже получил ключи.

Это момент, когда цена как бы замерла. И вы, как инвестор, должны понимать: чудесного скачка не будет. Если вы не продали до сдачи — теперь нужно или сдать в аренду, или доделать и ждать. А ждать — это отдельная песня. Особенно если в доме одновременно 150 владельцев с одинаковыми квартирами и одинаковыми мыслями.

Когда точно не стоит ждать роста

Есть несколько ситуаций, когда цена на квартиру, вопреки ожиданиям, не растёт вообще. Или растёт символически. Вот какие это моменты:

ЖК переоценён — изначально стартовали с высокой цены.
Район не пошёл — инфраструктуры нет, транспорт неудобный.
Конкуренция — рядом ещё пять ЖК от других застройщиков.
Экономическая нестабильность — банки сворачивают программы, спрос падает.
Плохая репутация застройщика — даже готовый дом не спасает.

Так что цена от котлована до сдачи — это не автоподъём. Это кривая линия, похожая на график эмоций за день: сначала «вау!», потом «подожду», потом «вроде бы неплохо», а в конце — «а может, всё-таки сдать?»

Какой рост можно считать нормальным

В среднем, если всё идёт по плану, дом строится не дольше двух лет, и спрос на рынке есть — рост цены от старта до сдачи составляет 25–40%. В редких случаях — до 50%. Бывает больше, но это скорее исключение. И чаще всего связано с чем-то экстраординарным: дефицит предложений, бум в районе, ажиотаж. Что влияет на рост:

Этапы строительства — чем ближе к сдаче, тем выше цена.
Спрос на жильё — если покупают активно, цена идёт вверх.
Динамика рынка — если всё дорожает, дорожает и ваша квартира.
Политика застройщика — кто-то держит цены, кто-то поднимает каждые 3 месяца.

И главное: не все квартиры растут одинаково. Лучшие планировки, высокие этажи, угловые квартиры — растут быстрее. Остатки, первый этаж, окна во двор с трансформаторной будкой — не факт, что вырастут вообще.

Что запомнить

Рост цены от котлована до сдачи — это не закон природы. Это сочетание грамотного выбора, правильного времени и банального везения. Иногда вы купили вовремя — и заработали. Иногда купили позже — и остались просто с квартирой. А иногда купили, ждали, верили, а рынок сказал: «Извините, технический перерыв». Поэтому если вы хотите вложиться в новостройку и рассчитываете на рост — думайте как аналитик, а не как мечтатель. И помните: реальный рост — это не только цифра на бумаге. Это возможность продать или сдать. А всё остальное — это просто рендер.