Как определить ликвидность квартиры

Есть слово, от которого у одних людей начинается лёгкое головокружение, у других — зевота, а у третьих — паника. Слово это — ликвидность. На первый взгляд оно из мира финансистов в пиджаках и с калькуляторами. Но если вы собираетесь купить квартиру (или уже на пороге), вам нужно с этим понятием познакомиться поближе. Потому что ликвидность — это не про биржу и не про доллар. Это про то, продадите ли вы эту квартиру, если вдруг прижмёт. И за сколько. Вы же не хотите оказаться в ситуации, где вы стоите на балконе, кричите в никуда: «Продаю срочно! Торг! С мебелью!» — а в ответ только ветер и лай собаки со двора. Или когда покупатель приходит, смотрит и говорит: «Ну, может быть, если вы скинете пару миллионов…» Поэтому прежде чем радостно подписывать договор и заезжать в новую жизнь, стоит проверить: а что будет, если вы решите эту квартиру продать? Или сдать? Или обменять? Потому что ликвидность — это как запасной парашют. Он может вам не понадобиться, но лучше, чтобы он был.

Что вообще такое ликвидность, если по-человечески

Если совсем просто: ликвидная квартира — это та, которую можно быстро и по нормальной цене продать. Неликвидная — та, которая висит на рынке по полгода, а потом уходит с торгом 20%. Или не уходит вообще. То есть ликвидность — это не «хорошая квартира» в общем смысле. Это «квартира, которая устраивает многих». Пусть не идеальна, но зато с ней легко и без боли: купили — продали, сдали — пересдали, уехали — и всё быстро решилось. У ликвидной квартиры есть суперсила: она может выручить вас в трудную минуту. Заболели, развелись, решили эмигрировать в Португалию — продали и пошли дальше. А с неликвидом всё сложнее. Это как старое пианино на Авито: может и играет, но стоит вечно.

На что смотреть, чтобы понять — ликвидно или нет

Теперь к делу. Нет одной волшебной кнопки, чтобы нажать и получить табличку: «Ликвидность — 8,7 баллов из 10». Зато есть куча признаков, по которым можно примерно прикинуть: «О, это будет легко продать» или «Хм, это надолго». Вот основные параметры, на которые стоит обратить внимание.

Район: привычки сильнее красоты

Да, вы можете влюбиться в дом с милыми балкончиками в зелёном районе на краю города. Но если в этом районе одна маршрутка и пять киосков, продать квартиру там будет сложнее, чем в районе с метро, школой, поликлиникой и пекарней на углу. Люди покупают не просто стены. Они покупают удобство. Поэтому ликвидный район — это:

Близость к метро или транспорту.
Адекватная инфраструктура: школы, сады, магазины, медицина.
Нет рядом промзон, свалок, шумных трасс.

Идеально, если район развивается: строят ТЦ, открывают кафе, ремонтируют дороги. Это значит — будет спрос. А если всё умирает, заколоченные окна и тишина — ликвидность будет как у зимнего лагеря в степи.

Дом: не всякое новое — хорошо, не всякое старое — плохо

Ошибка многих — считать, что всё, что новостройка, ликвидно, а всё, что хрущёвка, — кошмар. На деле всё наоборот. Некоторые новостройки сейчас такие, что в них можно только снимать фильмы ужасов, а старые дома, наоборот, ценятся — за тишину, кирпич и толстые стены. Хороший дом для ликвидной квартиры:

Не имеет катастрофической репутации (ищите отзывы).
Построен давно, но в хорошем состоянии (капремонт был).
Или новостройка от крупного застройщика с понятным ЖК.
Не стоит впритык к МКАДу, свалке или железной дороге.

Также важно: наличие лифта (если выше трёх этажей), адекватная УК, нормальные соседи (по возможности).

Этаж и планировка: больше, чем просто вкусы

Есть параметры, которые всегда влияют на ликвидность, независимо от моды.

Первый этаж — сложно. Особенно если квартира над магазином или воняет из подвала.
Последний — тоже спорно. Течёт крыша? Холодно? Нет давления в трубах?
Средние этажи — ликвиднее всего.
Планировка: изолированные комнаты, окна на две стороны — это +100 очков.
Студии? Только если вы покупаете их для сдачи. На продажу — сложнее.
Огромные квартиры? Красиво, но мало кто потянет.

Планировка должна быть адекватной. Санузел — не 1,2 метра. Кухня — не 5 квадратов. Балкон — не в шахматном порядке. Если квартира «особенная», это не всегда плюс. Ликвиднее всего то, что максимально универсально.

Документы и история: лучше скучно, но чисто

Чистая история квартиры — это важно. Вот список вещей, которые портят ликвидность:

Квартира в ипотеке с закладной (продаётся, но не все готовы связываться).
Прописанные дети или пожилые.
Дарственная от спорного родственника.
Судебные иски, споры о собственности.
Отсутствие перепланировок (или есть, но не узаконены).

Если вы видите, что с документами мутно — бегите. Покупатель потом тоже побежит.

Цена и рынок

Есть квартиры, которые ликвидны по всем параметрам, но стоят как космический шаттл. И наоборот — убитая однушка с жутким ремонтом, но за 3,5 миллиона — улетит моментально. Ликвидность — это про соотношение цены и качества. Если квартира хорошая и стоит адекватно — это ликвид. А если вы завысили цену просто потому что «а вдруг кто возьмёт» — она будет висеть мёртвым грузом. Смотрите, по чём продаются аналогичные квартиры. И не по «хочу», а по «за сколько реально ушли». Для этого полезно смотреть историю продаж (например, в Яндексе, Циане, Авито) и спрашивать у агентов.

Специфические признаки: от парковки до запаха в подъезде

Есть вещи, которые не учтены в табличках, но играют роль. Например:

Есть ли нормальный подъезд. Без писающих собак и облезлой штукатурки.
Работает ли домофон. Если нет — минус балл.
Освещён ли двор. Женщины, семьи с детьми — обращают внимание.
Есть ли парковка. Если каждую ночь — битва за место, это снижает привлекательность.
Нет ли под окнами шашлычной, бара, магаза с круглосуточной доставкой.

И да, запах. Никто не скажет вам это в объявлении, но если в подъезде воняет, как в курятнике, — ликвидность падает моментально.

Тип сделки: с отделкой, без, с арендатором, в залоге

Тоже важные моменты:

Квартира с отделкой — продаётся легче, но не всякая. Если отделка в стиле «сам себе дизайнер» — скорее, мешает.
Без отделки — сложнее, но не всегда. Если цена разумная — покупатели найдутся.
С арендатором — можно, но желательно, чтобы он был в курсе. И не саблезубым.
В залоге — не страшно, но требует больше времени и объяснений.

Вывод: чем проще вы сможете объяснить следующему покупателю суть — тем ликвиднее.

Ликвидность под сдачу — другая песня

Иногда вы берёте квартиру не для себя, а для аренды. Тогда другие параметры выходят на первый план:

Близость к метро — важнейшее. Без него — вряд ли кто снимет.
Студия или однушка — оптимальны. Двушка и выше — только для семей, спрос меньше.
Ремонт — должен быть. Без ремонта сдать сложно.
Минимум мебели, максимум удобства.

Сдаваемость — тоже ликвидность. Потому что, если вы не можете ни сдать, ни продать — это просто недвижимый актив, не приносящий радости.

Как проверить на практике: мини-чеклист

Если вы хотите быть уверены, не полагайтесь только на рассказы застройщика или агента. Проверьте сами:

Зайдите на Авито и Циан, посмотрите похожие квартиры в этом районе: сколько их, как быстро уходят, какие комментарии.
Посмотрите, как долго висят объявления. Если месяцами — сигнал.
Погуляйте по району. Спросите у жильцов. Да, это странно, но часто помогает.
Проверьте историю дома: нет ли жалоб, не было ли скандалов.
Прогнозируйте спрос: кто потенциально купит эту квартиру через 5 лет? Молодая пара? Пенсионеры? Инвестор? Если вообще никто не приходит на ум — тревожный знак.

А если я всё равно хочу её?

Ну бывает. Она вас влюбила с первого взгляда: кирпичный дом, деревянные полы, потолки 3,5 метра, а рядом бабушка продаёт цветы. Но вы понимаете, что продать будет сложно. Тогда хотя бы осознанно. Понимайте, на что идёте. Оцените: вы готовы ждать 6 месяцев покупателя? Или скидывать 20% при продаже? Иногда не ликвид — не приговор. Просто это личная история, не про рынок. Главное — не обманывайте себя. И не рассчитывайте, что квартира, которую никто не хочет, вдруг станет золотом.

Несколько жизненных примеров

Олег купил студию в ЖК «Улыбка Леса». Красиво, свежо, но 4 км до метро, один автобус, вокруг поле. Через 3 года хотел продать — полгода висело, потом скинул 400 тысяч.
Ирина купила двушку в старом кирпичном доме в ЦАО. Дом старый, но район топ, инфраструктура шикарная. Продала за 3 дня дороже, чем просила.
Пётр взял квартиру в доме бизнес-класса, но с окнами на эстакаду. Всё красиво, но шум — ужас. Три покупателя отказались после просмотра.

Вывод: не только буквы в названии ЖК решают. А то, как жить и как потом расставаться.

В двух словах

Ликвидность — это способность квартиры не зависать мёртвым грузом. Идеальная ликвидная квартира — та, которая легко находит нового хозяина. И делает это без плясок с бубнами, больших скидок и молитв. Проверяйте, сравнивайте, думайте не только о себе сейчас, но и о себе потом. Покупка квартиры — это марафон, а не спринт. И пусть у вас в этом забеге будет возможность когда угодно сойти с дистанции, не потеряв половину бюджета.