Как правильно вести учёт доходности по новостройкам

Казалось бы, купил квартиру в новостройке, подождал, пока всё вырастет, продал или сдал — и богат. Как в сказке: «была у бабушки избушка, стала у внука пассивная доходность». Но как только вы решили посчитать, сколько на самом деле принёс объект, начинается волнительная арифметика с элементами фокусов: а где тут прибыль, а где налоги, а это я считаю в долларах или в рублях, а вот ремонт вроде бы и не входил в план, но обои же не сами себя купили. Короче, вместо ясной таблицы вы получаете кашу из цифр, догадок и «плюс-минус на глаз». Поэтому поговорим честно: учёт доходности — это не скучное бухгалтерское упражнение. Это то, что отличает инвестора от человека, который просто купил квартиру и теперь надеется, что «что-нибудь да заработаю». Если вы не ведёте учёт, вы не управляете процессом. А если не управляете, то надеетесь на случай. А случай, как показывает практика, умеет шутить. Так что берём калькулятор, включаем голову и учимся считать не как в пятом классе, а как взрослые инвесторы.

Почему вообще надо что-то считать

Первый вопрос, который часто слышишь: «А зачем мне вести учёт? Я и так вижу, что цена выросла». Отличный подход, особенно если вы ведёте бизнес «на авось» и ориентируетесь по звёздам. Но на практике всё сложнее. Доходность — это не только «купил за 8, теперь стоит 10». Это история про все затраты, риски, время, альтернативные сценарии. Про то, сколько вы реально заработали, а не сколько кажется. И если вы хотите заниматься инвестициями, а не угадайками — учёт вам нужен как воздух. Вот что вам даёт нормальный учёт:

Понимание, какие объекты приносят больше, а какие — просто висят в воздухе.
Способ принять решение: продать, сдать, докупить или бежать.
Чёткую картину по доходности, а не «мне кажется, норм».
Возможность показать банку, партнёру или налоговой, что вы в теме.
Просто спокойствие — вы знаете, что происходит с вашими деньгами.

Плюс — это же приятно: открыть табличку и увидеть, что вы не зря мучились с этими стенами и актами приёма-передачи.

С чего вообще начинать

Первое, что нужно понять — доходность бывает разная. Есть валовая, есть чистая, есть годовая, есть накопительная, есть на вложенные средства, есть на стоимость объекта. Но чтобы не запутаться — начнём с простого. Сделайте таблицу. Да, обычную. В Excel, в Google Sheets, в блокноте, если вам так нравится. В ней будут три части: доходы, расходы и итоги. Принцип простой: всё, что вы потратили — это минус. Всё, что получили — плюс. Разница между ними — и есть то, ради чего весь этот цирк.

Какие расходы учитывать

Вот тут начинается веселье. Потому что люди часто считают только цену покупки и забывают, что квартира — это не просто коробка с окнами. Это целый фестиваль трат, часть из которых вы даже не замечаете. Вот что стоит включить в учёт:

Стоимость самой квартиры (цена по договору).
Дополнительные платежи (услуги застройщика, комиссии, страховки).
Ипотечные проценты (если брали кредит — считайте только проценты, а не весь платёж).
Ремонт (вплоть до гвоздей и фена для сушки краски).
Мебель и техника (всё, что не встроено в человека).
Расходы на сдачу (агентская комиссия, фото, реклама).
Коммуналка и налоги (если платили, пока искали арендатора).
Транспорт, нотариусы, связь с управляющей компанией — тоже можно включить.

То есть, если вы думаете, что квартира обошлась вам в 6 миллионов, то реальная сумма может быть 6,5 или даже 7. И если вы не ведёте учёт — вы об этом не узнаете никогда.

Какие доходы записывать

Доход — это не только продажа. Он бывает регулярный (аренда) и итоговый (реализация). И каждый нужно считать отдельно. Вот что стоит учитывать:

Аренда — ежемесячно, с указанием, платили ли вам вовремя.
Коммуналка, если её платит арендатор — это экономия.
Доход от продажи — разница между продажной ценой и вложенными средствами.
Кэшбэки, бонусы от банка, скидки на мебель — тоже доход. Это не шутка.
Если квартира выросла в цене — пока не продали, это бумажный доход. Но можно его тоже учитывать в отдельной колонке.

Только важно: не путайте потенциальный доход с реальным. Если вы могли сдавать за 60, но сдали за 50 — считайте по факту.

Формула, с которой всё начинается

Если вы не хотите усложнять, вот базовая формула доходности: Доходность = (Общий доход – Все расходы) / Сумма вложенных средств × 100% Например:

Купили за 6 млн.
Потратили на ремонт и прочее — ещё 600 тыс.
Сдаёте за 50 тыс. в месяц = 600 тыс. в год.
Расходы на обслуживание — 100 тыс. в год.
Чистая прибыль = 500 тыс.
Вложили 6,6 млн.
Доходность = 500 000 / 6 600 000 × 100% ≈ 7,6% годовых.

Вот уже и не 12%, как вам казалось. И не 3%, как говорил сосед. А нормальная цифра, с которой можно работать.

Что делать с доходностью от продажи

Если вы продали квартиру, всё ещё проще. Доходность = прибыль / вложения × 100%. Но тут есть нюансы.

Считайте всё, что вложили.
Вычитайте все комиссии (риелторы, юристы, налоги).
Учтите срок владения — 20% за 2 года и 20% за 10 лет — это разные вещи.

А ещё: сравните доходность с тем, что вы могли бы заработать на депозите или на аренде. Возможно, продажа принесла меньше, чем могла бы аренда за это время.

Как учитывать ипотеку

Вот тут начинается философия. Потому что часть денег не ваши, а банка. Как считать? Есть два пути:

Считать только свои вложения. Тогда доходность растёт. Это подход «на капитал». 2. Считать всю сумму покупки. Это более честно по отношению к объекту.

Решите для себя, как вам удобнее. Но главное — будьте последовательны. Если считаете по первому варианту — так и делайте везде.

Про таблички, графики и кайф от цифр

Заведите себе табличку. Или даже дашборд. В ней можно вести:

Все ваши объекты.
Все вложения по каждому.
Доходы по месяцам.
Срок окупаемости.
Потенциальную доходность при продаже.
Сценарии: если сдаёте дороже, дешевле, не сдали вообще.

Это сначала кажется занудством. Но через пару месяцев вы поймёте: вы больше знаете про свою недвижимость, чем про свою зарплату. И это кайф.

Что может испортить весь учёт

Несколько типичных ошибок, которые всё рушат:

Считать «на глаз».
Не учитывать мелкие расходы (они потом выстреливают).
Игнорировать простои (квартира месяц пустует — это минус доход).
Завышать потенциальную цену (продать «можно было бы», но не продали).
Не фиксировать оплату. «Должен заплатить» — не значит «заплатил».

Учёт — это как питание: хочешь похудеть — считай калории. Хочешь заработать — считай расходы и доходы.

Можно ли автоматизировать

Да, можно. Есть приложения, есть шаблоны в Excel, есть даже CRM-системы для инвесторов. Но для начала хватит простого файла с колонками: объект, вложения, доход, остаток, прогноз. Потом уже можно усложнять. Главное — начать.

И если всё это звучит сложно

То это не страшно. Первый месяц вы будете путаться, второй — привыкнете, третий — не сможете без таблички. А дальше уже будете чувствовать себя как бухгалтер, только без хмурых понедельников и ксерокса.

Финальные соображения

Вести учёт доходности — это не занудство. Это способ уважать свои деньги. Вы вкладываете миллионы, а считаете «на глаз»? Серьёзно? Вы же не пирожок покупаете. Учитесь считать. И не бойтесь того, что увидите. Иногда цифры обескураживают. Но чаще — вдохновляют. Потому что даже минус — это информация. А информация — это сила. Так что открывайте файл, записывайте каждую копейку, следите за цифрами. И однажды вы скажете: «Я не просто купил квартиру. Я построил систему, которая работает». А это уже совсем другой уровень.