Как сравнивать предложения от разных застройщиков

Вы когда-нибудь пробовали выбрать варенье среди трёх десятков одинаковых банок на полке? Там и клубника с лавандой, и вишня на тростниковом сахаре, и облепиха с мятой — а в итоге вы всё равно берёте «обычную без косточек», потому что уже голова кругом. С застройщиками почти так же, только на кону не 200 рублей, а пара миллионов, плюс ипотека, плюс нервные клетки. Банки с вареньем хотя бы не строятся по 3 года. Сейчас на рынке десятки, если не сотни компаний, каждая кричит: «У нас лучшие дома! Вид на озеро! Сдача завтра!» — и, конечно, «всё по ФЗ-214», как будто это магическое заклинание. У кого-то ценник ниже, у кого-то метраж больше, один обещает школу во дворе, другой — фитнес с бассейном. Голова идёт кругом, а решение нужно принимать уже к концу недели, потому что «акция заканчивается», «ставка поднимается», «осталась одна квартира с балконом». Поэтому давайте спокойно и без рекламной истерики разберёмся, как сравнивать предложения от разных застройщиков так, чтобы не купить мираж вместо квартиры и не остаться потом с видом на глухую стену.

Что сравнивать: самое важное

Начнём с глобального — с того, что точно стоит брать в расчёт, прежде чем вы влюбитесь в картинку на сайте.

• Надёжность застройщика. 
• Локация и перспективы района. 
• Тип жилья и технология строительства. 
• Планировка, площадь, цена за квадрат. 
• Сроки сдачи и готовность дома. 
• Документы и условия покупки. 
• Бонусы, фишки, акции — но не в первую очередь. 

Дальше по порядку разложим всё это по полочкам. Пора открыть блокнот и делать пометки. Да-да, настоящий, с ручкой. Потому что потом не вспомните, в каком ЖК была лоджия, а в каком — обещание сдать школу к 2027 году.

Репутация застройщика — не верьте сайту, гуглите сами

Первое, что вас должно интересовать: кто вообще строит этот дом? Это компания, которая сдаёт по 10 ЖК в год уже двадцать лет? Или ноунейм из ниоткуда, у которого сайт на шаблоне и офис на окраине? Проверьте:

• Сколько лет работает на рынке. 
• Сколько домов сдано, есть ли проблемы. 
• Сдаёт ли вовремя (гуглите: «застройщик Х задержки»). 
• Что пишут дольщики на форумах (например, domoforum или iXBT). 
• Какой у компании рейтинг на profi-dom или аналогичных порталах. 

Хороший застройщик — это тот, о котором вам не надо читать новости в духе «прокуратура выявила…», «дольщики перекрыли МКАД», «все ушли, остался один сторож». Плохой застройщик может сэкономить, сорвать сроки, нарушить обещания. Или вообще исчезнуть.

Локация: где жить-то будем?

Место — один из главных факторов. И тут важно не только то, что «рядом лес», а то, как вы будете жить в этом месте через год. Сравнивайте:

• Расстояние до метро или МЦД. Пешком — это хорошо. 20 минут на маршрутке — уже сомнительно. 
• Реальная транспортная доступность. Пробки, развязки, светофоры, один выезд на весь ЖК? 
• Инфраструктура. Есть ли магазины, садики, школы, аптеки, ТЦ — или пока только один вагончик с шавермой. 
• Экология. Не стройка ли это на месте бывшего химзавода? 
• Перспективы развития. Район новый — хорошо. Но если обещания «в будущем тут будет детсад» длятся с 2018 года — плохо. 

Не ведитесь на красивые визуализации. Лучше съездите на место сами, причём и днём, и вечером. Поговорите с местными, спросите, как с транспортом. Это даст больше, чем сто рекламных буклетов.

Тип дома и технология строительства: кирпич, панель, монолит

Следующий важный момент — из чего дом строится и к какому классу он относится. Это влияет и на комфорт, и на цену, и на последующую ликвидность. Различают классы:

• Эконом — проще, дешевле, часто с плотной застройкой. 
• Комфорт — оптимальный вариант для большинства. 
• Бизнес — больше пространства, охрана, консьерж, паркинг. 
• Элит — если вы из клуба «вечер в Монако». 

Также смотрите на тип строительства:

• Панель — быстро, дёшево, но звукоизоляция слабая. 
• Монолит — дольше строится, лучше тепло и звук. 
• Кирпич — реже встречается, но считается тёплым. 

Сравнивайте по-настоящему: у одного застройщика дом может быть бизнес-класса, а у другого «комфорт» только на бумаге, зато без паркинга, с узким подъездом и мусоропроводом прямо напротив двери.

Квартиры: квадрат квадрату рознь

Допустим, два застройщика предлагают однушки по 40 м². Один — за 6,5 миллионов, второй — за 6,2. Но вы смотрите планировку и видите: у первого — большая кухня, два окна, балкон и гардеробная. У второго — тёмный коридор, кухня 6 метров и одно окно на шахту лифта. Сравнивайте:

• Планировку — насколько она удобна. 
• Наличие балкона или лоджии. 
• Этаж — крайние стоят дешевле, но не всегда ликвидны. 
• Окна — куда выходят? Вид на дорогу — минус. 
• Наличие отделки — если есть, какая? Если нет — сколько ещё надо вложить? 

Слово «евроформат» — не всегда хорошо. Иногда это означает просто студию с перегородкой. Лучше смотреть план и оценивать, влезет ли туда кровать, стол, шкаф и жизненные радости.

Сроки сдачи: мечтать можно, жить — надо

У одного застройщика сдача в этом году, у другого — через два. У третьего вроде в этом, но дом — только на уровне котлована. Тут важно не только, что написано, но и как оно будет на деле. Уточняйте:

• Статус стройки — в каком состоянии дом сейчас? 
• Разрешение на строительство есть? 
• Какой срок сдачи по ДДУ? Он имеет юридическую силу. 
• Есть ли опыт у этого застройщика — сдаёт ли вовремя? 

И не забудьте: даже если дом сдан, не факт, что в него можно заселиться. Иногда люди ждут ключи ещё год после сдачи.

Условия покупки: ипотека, маткапитал, акции

Сравнивать цену — мало. Надо понимать, на каких условиях вам продадут квартиру. Смотрите:

• С кем из банков сотрудничает застройщик? 
• Есть ли субсидированные ставки, какие? 
• Можно ли использовать маткапитал? 
• Какой минимальный взнос? 
• Есть ли рассрочка, если да — на каких условиях? 

Часто бывает: у одного ставка по ипотеке 12%, а у другого — 6%. На первый взгляд второй — выгоднее. Но оказывается, что у него при этом квартира стоит на миллион дороже. Так что считайте не только «в месяц», но и «в итоге».

Акции, бонусы и заманухи

Любимая часть маркетинга. Тут у застройщиков начинается фантазия:

• Скидка 500 000! (но только если берёте студию с видом на вентшахту). 
• Паркинг в подарок! (если вы покупаете квартиру за 20 млн). 
• Отделка в подарок! (если успеете до пятницы и продадите душу). 

На этом этапе главное — не вестись. Сравнивайте только то, что реально влияет на стоимость и качество. Иногда «без акции» оказывается выгоднее, чем «с акцией», потому что у второго базовая цена выше на 10%.

Дополнительно: коммуникации, благоустройство, УК

Спросите себя:

• Кто будет управлять домом? 
• Есть ли у ЖК своя территория, охрана, видеонаблюдение? 
• Что с отоплением, электричеством, водой? 
• Есть ли паркинг? Платный он? Подземный? 
• Какие тарифы и сборы? 

Один ЖК может быть чуть дороже, но с нормальной УК, круглосуточным консьержем и чистыми лифтами. А другой — чуть дешевле, но с бабушкой-дворником и управляйкой по принципу «позвоните завтра».

Как вести табличку сравнения

Если вы реально хотите сравнить 2–3 варианта, заведите табличку. В Excel, в блокноте, на салфетке — неважно. Главное, чтобы в ней были строки и колонки: Это помогает взглянуть на всё сразу и понять, где реальное преимущество, а где просто красивая обёртка.

И что в итоге?

Сравнивать застройщиков — это как сравнивать варианты жизни. Один — скромный, но надёжный. Второй — шикарный, но рискованный. Третий — вроде ничего, но с мутным прошлым. А вы — как главный кастинг-директор своей квартиры. И вам решать, с кем заключать контракт на ближайшие лет двадцать. Смотрите, считайте, не спешите. Рынок — не убежит. А вот ошибка может стоить дорого.

Финальный штрих

Покупка квартиры — не супермаркет, где можно потом вернуть. Так что пусть решение будет взвешенным. Не ведитесь на «осталась последняя», думайте не только сердцем, но и головой. И если у вас будет чёткое понимание, как сравнивать — никакой маркетолог вам не страшен. Выбирайте умно. А потом живите спокойно.