Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

Покупка квартиры для аренды — это не «ой, какая симпатичная кухонька», это не «а давай-ка я в этой комнате ковёр повешу, как у бабушки». Это вообще не про чувства. Это про расчёт. Потому что сдавать жильё — это, извините, бизнес. Мелкий, местечковый, но всё-таки бизнес. Со своими затратами, рисками, нервами и, конечно, доходами. И выбрать подходящую квартиру для этого дела — это уже половина успеха. А может, и три четверти, если не увлечься обоями с бабочками и мебелью в стиле «моя первая Икея». Сейчас разложим всё по полочкам. Без занудства, но с душой. Потому что сдавать квартиру — это тоже искусство. И лучше научиться сразу, чем потом разгребать.

Ваша цель — не жить, а сдавать

Вот с этого и начнём. Самая большая ошибка новичка — думать, что квартиру для аренды надо выбирать «как для себя». Нет. Не надо как для себя. Потому что вы туда жить не собираетесь. Зато там будет жить кто-то другой. Кто — пока загадка. Может, студент. Может, пара с котом. Может, фрилансер в тапках. И им важно не то, что вы обожаете мраморную столешницу, а то, чтобы метро было рядом и вода из крана не ржавая. Поэтому забудьте:

Дорогую отделку.
Стиль «лофт с деревом из Карелии».
Сантехнику по цене авто.
Мебель, которую «жалко».
Вид из окна, если он даёт только соседей.

Смысл квартиры под аренду — в функциональности и стабильности. Доход — вот цель. Всё остальное — бонусы или расходы.

Расположение: всё начинается с точки на карте

Локация — это номер один. Даже не номер один, а ноль. Потому что плохое место не спасёт ни ремонт, ни шикарная мебель, ни аромат лаванды в ванной. Что важно при выборе места:

Близость к метро. Идеально — до 10 минут пешком. Можно — до 15. Всё, что дальше, — минус.
Рядом вузы — значит, можно сдать студентам.
Близость офисных кластеров — значит, приедут молодые специалисты.
Есть школы и садики — будет интересно семьям.
В районе нет свалки, тюрьмы, промзоны — уже плюс.
Транспортная доступность — не только метро, но и автобусы, маршрутки, электрички.
Район не на отшибе, не временно популярный, а реально развивающийся.

Золотое правило: арендаторы любят удобство, а не экзотику. Поэтому дом с удобным выездом на МКАД и ничего вокруг — проиграет дому в 10 минутах от кольца метро и с «Пятёрочкой» внизу.

Тип квартиры: формат под арендатора

Теперь про саму квартиру. Тут надо подумать: кому вы хотите сдавать? Одинокому? Семье? Молодым? Туристам? Самые ходовые форматы:

Студия — дешёвая, сдаётся быстро, но на ней не заработаешь много. Хороша для новичков.
Однушка — классика жанра. Универсальна, сдаётся всем, от студентов до пар.
Двушка — можно сдать семье или двум соседям. Чуть сложнее, но и дороже.
Трёшка — либо семье с детьми, либо посуточно. Тут надо понимать, куда лезете.

Пока не набьёте руку, лучше остановиться на однокомнатной. Меньше хлопот, больше желающих, проще ремонт, меньше рисков.

Вторичка или новостройка

Извечный спор — брать готовое жильё или новенькое с пылу-с жару. И тут, как в жизни, всё зависит. Вторичка:

Уже есть инфраструктура, транспорт, соседи.
Можно сразу сдать.
Цена чуть выше, зато без стройки под окнами.
Бывают приятные бонусы типа мебели или техники.
Иногда требуют вложений (проводка, трубы, ремонт).

Новостройка:

Всё новое, современное, лифты не скрипят.
Первые пару лет — шум, пыль, бетон.
Доход начнёт поступать позже.
Меньше затрат на ремонт (если всё с нуля).
Можно выбрать этаж, планировку, сторону света.

Если бюджет ограничен, лучше взять «убитую, но в центре» и сделать ремонт. Если готовы ждать и любите планировать — берите новостройку и готовьте квартиру под идеального арендатора.

Что внутри важно: не мебелью единой

Теперь конкретика. Что должно быть в квартире, чтобы она не простаивала, а приносила доход? Вот здесь надо быть не дизайнером, а прагматиком. Минимум, который делает квартиру сдаваемой:

Адекватная планировка — без глухих углов, проходных комнат и «кухни в шкафу».
Наличие кухни и санузла — очевидно, но, поверьте, встречались и без.
Чистота. Не «вроде ничего», а прям чистота.
Рабочая сантехника.
Электрика — не искрит, не болтается, не мигает.
Адекватные окна и входная дверь.
Свет, тепло, тишина — по максимуму.

А дальше можно добавить:

Мебель — простая, но не убитая.
Техника — холодильник, плита, стиралка. Всё. Не надо 4 телевизора и пароварку.
Шкаф — люди любят складывать вещи, а не жить из пакетов.
Шторы — уют.
Зеркало.

Не надо лепить «евроремонт». Надо сделать, чтобы человек мог въехать и жить. Без ужаса и без вопросов.

От чего зависит доход

Вы купили, сделали ремонт, выставили объявление. А теперь вопрос: сколько вы заработаете? Доход зависит от:

Местоположения. Центр — дороже, окраина — дешевле.
Формата. Студия — 30–40 тысяч, двушка — 50–70 и выше.
Состояния квартиры. За «убитую» много не дадут.
Меблировки. Без мебели — меньше желающих.
Времени года. Летом спрос выше, осенью — пик, зимой — спад.
Аудитории. Семьи ищут надолго, студенты — на год, командировочные — на месяц.
Условий — с животными/без, с детьми/без, «платите — и живите» или «только приличным».

Простой калькулятор: если квартира стоит 8 миллионов, а сдаётся за 40 тысяч, то годовой доход — 480 000, что даёт 6% годовых. Это хороший показатель. Всё, что меньше 4% — слабовато. Всё, что выше 7% — либо очень удачно, либо что-то забыли посчитать.

Какие подводные камни могут всплыть

Сдача квартиры — это не только «получил деньги и забыл». Это ещё и головная боль. Иногда. Если не подготовиться. Что может пойти не так:

Невнятные арендаторы, которые не платят.
Повреждение имущества.
Шум, жалобы от соседей, полиция.
Сложности с коммуналкой (вдруг забыли внести деньги).
Простой между арендаторами.
Поломки, за которые надо платить (а не всегда ясно, кто виноват).
Проблемы с регистрацией (если официально сдаёте).

Поэтому:

Подписывайте договор. Не на коленке, а нормальный.
Фотографируйте квартиру до заселения.
Уточняйте все условия: сроки, залог, оплату коммуналки.
Будьте на связи. Но не надо становиться «хозяином-надзирателем».
Делайте ревизию хотя бы раз в полгода.

Посуточная аренда: стоит ли лезть

Кто-то решает: «А давай-ка я буду сдавать посуточно, там же вообще золото течёт!» Ну, как сказать. Золото — оно капает. Но и требует много. Плюсы:

Больше денег.
Постоянный поток.
Можно использовать самому время от времени.

Минусы:

Нужно постоянно убирать.
Всегда есть риск испорченного имущества.
Требуется время — встречи, брони, реклама.
Конкуренция — бешеная.
Законодательство в некоторых городах может вставлять палки в колёса.

Если вы живёте рядом, у вас есть время или управляющая компания — можно попробовать. Если нет — лучше сдавать в долгосрок.

Что точно не нужно делать

Ошибки — это опыт. Но лучше на чужих. Вот список того, чего делать точно не надо:

Покупать квартиру в дальнем пригороде «потому что дёшево».
Делать дизайнерский ремонт с золотыми кранами.
Сдавать без договора.
Не проверять арендатора вообще.
«Положить ключи под коврик» — и всё.
Давать слишком много свободы: «Да живите как хотите».
Забывать, что это всё-таки бизнес, а не благотворительность.

Квартира должна работать. И приносить деньги. Иначе зачем всё это?

Мораль сей басни

Выбирать квартиру под аренду — это не импульс. Это как выбрать лошадь для скачек: она должна не только быть красивой, но и бежать без остановки. Да, вы не будете в ней жить. Но жить в ней будут другие — и от этого зависит, сколько вы получите, и сколько потратите. Поэтому подходите к выбору как стратег. С холодной головой, с калькулятором в руках и со знанием, что идеально не будет. Но если всё сделать правильно — будет стабильно, спокойно и выгодно. Пусть ваша квартира сдаётся легко, ремонт не рушится, жильцы платят вовремя, а вы — получаете удовольствие не от вида обоев, а от регулярных поступлений на счёт.