Как выбрать квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

Представим, что вы решились на подвиг — хотите купить квартиру в новостройке. Не просто съездить на дачу, не просто поменять шторы в зале, а купить недвижимость в доме, которого может пока что даже нет. Или он есть, но как-то подозрительно только по второму этажу. Или вроде бы почти достроен, но на фото всё как-то криво. А может, наоборот, дом уже почти сдан, но цены пугают, а риелторы говорят «берите срочно, завтра на 300 тысяч дороже будет». Словом, вы в той самой точке, где обычный человек становится стратегом, юристом, архитектурным критиком, параноиком и немного экстрасенсом. Потому что иначе вы квартиру в новостройке не выберете. Сейчас всё расскажем — как смотреть, на что обращать внимание, кого слушать, кого игнорировать, и как не вляпаться в бетонную долговую яму.

Понять, зачем вам эта квартира вообще

Если бы на каждом этапе покупки звучал один вопрос: «А мне это зачем?», — процентов 40 проблем исчезли бы. Вы не представляете, сколько людей покупают квартиру просто потому что «надо». Надо было давно, ипотека дёшево, мама говорит — пора. А куда, зачем, как — потом разберёмся. Ага. Потом — это когда вы живёте на 18 этаже, а боитесь лифта. Или когда ипотека на 30 лет, а вам с мужем стало тесно уже через месяц. Или когда вы хотели тишину, а под окнами построили торговый центр с круглосуточным фуд-кортом и мужиком, который орёт в микрофон акции «две пиццы по цене одной». Так что сначала — цель.

Хотите сдавать квартиру? Тогда важны транспорт, ликвидность, планировка для арендатора, а не вам.
Покупаете для себя? Тогда думайте о себе. Комфорт, школа рядом, лифт не шатается.
Берёте как инвестицию на перепродажу? Тогда считайте прогноз роста цены, район, этап стройки.

Да, звучит сухо, но правда: квартира должна решать вашу задачу, а не быть просто красивой картинкой на Циане.

Выбрать район — не только по карте

Открываете карту, смотрите: вот зелёная зона, тут парк, тут метро. Идеально. Но есть нюанс. То, что зелёным, может быть кладбищем. Или территорией бывшего химзавода, которая «временно не используется». Метро — вроде есть, но идти до него 25 минут по грязной дороге между гаражами, а вечером вообще страшно. Парк — красивый, но проходной, с шашлыками и колонкой «качает за жизнь». Поэтому район надо не только смотреть на карте, но и ехать туда. Желательно — в разное время суток. Не просто днём в субботу (когда всё как будто мило), а в будний вечер (когда пробки), ранним утром (когда школьники бегут с криком), ночью (если хотите понять, не тусуется ли под окнами молодёжь с колонками и загадочным дымом). Посмотрите, что рядом: магистрали, стройки, кладбища, промзоны, тюрьмы (шутка, но не совсем). Обратите внимание на реальные плюсы:

Близость к метро или МЦД — реальная, а не по прямой линии на карте.
Наличие магазинов, аптек, школ — всё, что вам нужно.
Тишина, если она важна.
Чистота — если в районе воняет с утра, то никакая новостройка не спасёт.

Район — это 50% ощущения от жизни. Даже если квартира будет конфеткой, район всё испортит. Или наоборот — спасёт.

Понять, кто строит

Застройщик — это как повар. От него зависит, будет ли ваш «борщ» вкусным или с тараканами. И дело не только в том, чтобы знал, как делать стены. А в том, чтобы умел доводить до конца, не кидал, не обманывал, не срывал сроки и вообще — строил то, что обещал. Вот список простых, но жизненно необходимых вещей:

Проверяйте, сколько домов уже построил застройщик. Один или двадцать.
Смотрите отзывы. Не на сайте самого застройщика, а в чатах жильцов, форумах, Телеграме, ВКонтакте.
Сравните рендеры (картинки будущего дома) с тем, что реально получается.
Посмотрите, сдаёт ли он дома в срок. Если обещал к декабрю, а сдал в мае — ничего страшного. Если обещал в 2022, а ещё нет даже коробки — бегите.
Узнайте, не банкрот ли застройщик. Сейчас у нас всё более-менее контролируют, но всё равно проверяйте. Лишним не будет.

Ну и, конечно, не верьте менеджеру на 100%. Они милые, улыбчивые, уверенные — но им надо продать. А вам надо не купить, а не вляпаться.

Выбрать этап стройки

Квартира в строящемся доме дешевле — это правда. Но есть подвох. Чем дальше до сдачи — тем выше риски и дольше ждать. А ещё могут поменяться планы, цены, сроки, а то и архитектура фасада. Если вы покупаете на котловане, готовьтесь к сюрпризам. Причём не всегда хорошим. Этапы бывают разные:

Котлован — рисково, но дёшево.
Монолит подняли — уже чуть спокойнее.
Коробка стоит, ведутся внутренние работы — почти готово, но всё равно могут тянуть.
Ключи выдают — ура, но цена уже совсем другая.

Выбирать надо по вашим деньгам и нервам. Если хотите максимально спокойно — берите почти готовое. Если готовы рискнуть, чтобы сэкономить — смотрите на средние этапы. Но не на яму с табличкой «начинаем продажи».

Уточнить, что именно вы покупаете

Вот тут начинается самое весёлое. Потому что то, что вам показывают на рендерах, и то, что вы получите — может быть двумя совершенно разными вселенными. Вам покажут холл с мрамором, окна в пол, детскую площадку с пушистыми ёжиками, деревья в кадке. А в итоге будет плитка серая, окна обычные, а деревья в лучшем случае из ближайшего питомника, пока ещё в горшке. Так что уточняем заранее:

Есть ли отделка, и какая она. Некоторые «белые» отделки — это просто стены, которые вы будете потом сами красить. А где-то даже пол положат, но так, что вы всё равно переделаете.
Какие будут подъезды. Есть ли лифт. Какие двери. Какой будет двор, где парковка, будет ли шлагбаум.
Где именно ваша квартира. Есть ли вид на стену, мусорку, или железную дорогу.
Какой метраж — не по ощущениям, а по документам.
Планировка. Можно ли вообще в ней жить, или это лабиринт.

Да, это занудство. Но квартира — это не пельмени на пробу. Проверяйте всё, что сможете.

Понять, как вы будете платить

Самая болезненная часть, конечно. Потому что даже если квартира стоит «всего» 7 миллионов, это не значит, что у вас есть такие деньги на карте. А значит, пора идти в банк, считать ипотеку, слушать про первоначальный взнос, ставку, срок, страховку и прочие удовольствия взрослой жизни. Вот на что обратить внимание:

Ставка. Иногда один процент разницы — это сотни тысяч за весь срок.
Возможность досрочного погашения. Не везде можно легко закрыть ипотеку раньше.
Размер платежа. Он не должен съедать весь ваш доход. Иначе жизнь будет такая: поел — заплатил — лег спать.
Дополнительные расходы. Оценка, страховка, нотариус, госпошлина. Всё это в копилку.
Если субсидии или господдержка — читайте, в чём подвох. Иногда застройщик «снижает» ставку, но завышает цену квартиры.

Самое важное: не берите ипотеку «на авось». Всё может меняться. А кредит — это штука злая. Её надо брать с холодной головой.

Приехать на место и поговорить с людьми

Интернет — это хорошо, но никакой сайт не даст вам ощущения района, как живая прогулка. Приезжайте. Посмотрите на стройку. Загляните в ближайший двор. Поговорите с теми, кто уже купил. Если есть готовые корпуса — супер. Узнайте, довольны ли жильцы. Идеально — найти чат будущих или нынешних соседей. Это отдельная жизнь. Там вы узнаете больше, чем от всех менеджеров вместе взятых. Например, что:

Дом шатается от ветра (да, бывает).
Соседи жалуются на шумоизоляцию.
Парковки не хватает вообще.
Где-то рядом строится ещё один дом, но об этом никто не предупреждает.

Словом, живая разведка — наше всё. И чем больше вы узнаете ДО покупки — тем меньше будете рыдать ПОСЛЕ.

Подписывать только то, что понимаете

Когда вы дошли до этапа «договора», не расслабляйтесь. Юридический зоопарк только начинается. Не ведитесь на фразу «это стандартный договор, все так подписывают». Вы не «все». Вы — человек, который платит миллионы за бетон и плитку. Читайте внимательно. Спрашивайте. Если что-то не понимаете — не подписывайте. Наймите юриста. Да, это ещё несколько тысяч рублей, но они могут спасти вам десятки (а то и сотни) тысяч потом. Обратите внимание:

Кто собственник земли.
На каком основании строится дом.
Как прописана ответственность застройщика.
Какие штрафы за просрочку.
Есть ли допуслуги, которые вы не хотите.

Не соглашайтесь, если вам что-то навязывают. Вы не обязаны покупать кладовку, отделку или бойлер.

Когда кажется, что пора — подождите ещё день

Часто продавцы давят: «Берите, осталось две квартиры», «С понедельника цены поднимем», «Сейчас акция, потом не будет». Всё это — классика жанра. Иногда правда, но чаще — просто приём. Не спешите. Один день ничего не изменит. А вот необдуманная спешка — изменит многое. Спросите себя: точно ли это квартира моей мечты, или просто первая, которую мне подсунули. И если сомневаетесь — отложите. Лучше подождать и взять своё, чем потом жить в чужом.

И наконец — не забудьте жить

Да, выбор квартиры — это проект, отнимающий месяцы, нервы и кучу энергии. Но не забывайте: это не конкурс на идеального покупателя. Не надо изнурять себя до потери пульса. Идеальных новостроек не бывает. Главное — чтобы вам там было хорошо. Вам, а не «в целом по рынку». Слушайте себя, не бойтесь задавать глупые вопросы, и помните: даже в бетоне можно найти уют — если он построен с умом и выбран с душой.

Вместо вывода — немного правды

Покупка квартиры в новостройке — это не романтика. Это бюрократия, деньги, сомнения, выборы. Но если пройти этот путь осознанно, то результат может быть очень даже ничего. Главное — не гнаться за скидками, а искать то, что подойдёт именно вам. Пусть это будет не «самая дешёвая» квартира, не «самая красивая» или «самая модная». Пусть это будет просто та, в которую вам захочется приходить каждый день. Без страха, без раздражения, а с мыслью: «Вот и дома».