Как заработать на переуступке

Если вы когда-нибудь листали объявления о продаже квартир в новостройках и вдруг увидели: «Продаётся по переуступке» — и не поняли, что это за зверь, то сейчас всё станет понятнее. А если вы слышали от знакомых фразы вроде «взял на старте, продал на этапе отделки, поднял соточку» — это оно и есть. Переуступка — это не тайный заговор или способ обойти налоги (хотя кому как), это просто схема, при которой один дольщик передаёт свои права другому. Но если всё сделать с умом, то можно не просто выйти в ноль, а хорошо заработать. Главное — не лезть в это с закрытыми глазами и верой в чудо, а с расчётами и холодной головой.

Что вообще такое переуступка

Начнём с простого. Когда вы покупаете квартиру в строящемся доме, вы подписываете договор долевого участия (ДДУ). Это значит, что пока никакой квартиры нет, но у вас есть право её получить, когда дом достроится. И вот этим правом можно «торговать» — передавать его другому человеку. Это и называется переуступкой. По сути, вы просто продаёте не саму квартиру, а своё место в очереди на неё. И это не серые схемы, не лазейки, а вполне легальный способ сменить владельца до момента, когда вы получили ключи и оформили право собственности. Главное — делать всё по закону и с проверенными руками.

Почему кто-то продаёт до сдачи

Хороший вопрос. Зачем вообще продавать, если квартира ещё не готова? Ответов несколько:

Изменилась жизненная ситуация: нужна срочно наличка, изменились планы, переезд, развод, всякое бывает.
Не потянул ипотеку или ушёл доход.
Изначально была цель — купить дёшево на старте, продать подороже до ввода в эксплуатацию.
Дом уже достроен, цена выросла, хочется зафиксировать прибыль до налога на продажу.

А у кого-то это вообще профессиональная деятельность: он покупает на этапе котлована и через год-полтора продаёт — не чтобы заселиться, а чтобы заработать.

Почему на этом можно заработать

Здесь всё просто: цена на квартиру растёт по мере готовности дома. На котловане дешево. Потом дороже. Потом ещё дороже. А потом зашкаливает, когда дом достроили, дали ключи и там уже можно жить или сдавать. Если вы купили на стадии старта продаж, а через полтора года цена на эту квартиру выросла на 20–30%, вы можете продать её по переуступке. И получить эту разницу себе в карман, минуя финишную прямую со всеми хлопотами: приёмкой квартиры, ремонтом, поиском арендатора, продажей с оформлением собственности и налогами. Вы продали право, соскочили, ушли красиво. Причём иногда даже не платя налог, потому что формально вы не владели недвижимостью.

Как всё это выглядит на практике

Допустим, в 2022 году вы купили квартиру в строящемся доме за 6 миллионов. Дом строится, всё по графику. В 2024-м цена на аналогичные квартиры уже 8 миллионов. И вот тут вы говорите: «А почему бы мне не продать её другому человеку, но уже за 7,7?» Появляется покупатель, который хочет квартиру, но не хочет ждать до старта новых очередей или не может купить напрямую у застройщика. Вы делаете переуступку — передаёте свои права по ДДУ новому дольщику, он доплачивает вам разницу, и вы уходите в закат с прибылью. Вариант без вложений в ремонт, без арендаторов, без приёмки, без оформления собственности. Только документы, расчёты и чуть-чуть нервы.

Что нужно, чтобы всё прошло гладко

Вот тут не обойтись без списка, потому что важные детали:

Хороший договор. Переуступка оформляется через допсоглашение к ДДУ, которое подписывается у застройщика. Иногда ещё нужен нотариус, особенно если договор требует.
Согласие застройщика. Да-да, не все позволяют переуступку без их ведома. А некоторые берут за это деньги — 30, 50, а то и 100 тысяч рублей.
Согласование с банком, если квартира в ипотеке. Потому что ипотека не исчезает при переуступке, а переходит либо с вами, либо с новым покупателем.
Полная прозрачность сделки. Нужно чётко понимать, кто кому что должен, какие суммы, кто платит за оформление и сколько в итоге вы получаете.

Если все эти пункты в порядке — всё окей. Если хоть один буксует — надо думать, прежде чем лезть.

Где подвох: не всё блестит, что с переуступкой

Даже при том, что схема рабочая, риски никуда не делись. Вот вам порция реальности:

Дом может задержаться, и вы не сможете вовремя выйти.
Застройщик может ввести ограничение на переуступки, особенно на поздних стадиях строительства.
Покупатели боятся переуступок — для них это непривычно и кажется мутным.
Если вы продаёте дороже, но без оформления собственности — это может заинтересовать налоговую, если вдруг «переуступили слишком много».
Иногда покупателей отпугивает, что формально они покупают «право», а не саму квартиру.

Переуступка — это не мошенничество, но выглядит подозрительно для неподготовленного глаза. Поэтому важно всё объяснять и делать максимально понятно, с юристом под рукой.

Идеальные условия для заработка

Заработать по переуступке легче, если вы:

Купили на старте и по хорошей цене.
Выбрали квартиру в удачном месте, с хорошей планировкой и видом.
Вложили собственные средства, а не ипотеку с бешеными процентами.
Следили за ходом стройки и знаете, когда начинать продавать.
Не ждали до самого ввода в эксплуатацию — чем ближе к финишу, тем сложнее переуступить.

Лучше всего продавать за 4–6 месяцев до сдачи. Покупателю уже понятно, что дом будет готов, рисков меньше, цена выросла, но оформлять собственность ещё не надо — то есть и налоги не капают.

А как искать покупателя?

Обычные площадки работают — Циан, Авито, Домклик. Главное — в объявлении указать, что это переуступка. А дальше — как обычно: фото, планировка, цена, описание. Будьте честны. Не пишите «готовая квартира», если она ещё в виде бетонной коробки. Помогают риелторы, но с ними — комиссия. Иногда застройщики сами дают базу потенциальных покупателей, иногда — просто сарафанное радио. Чем ближе к сдаче дома, тем больше желающих «впрыгнуть в последний вагон». Ещё хорошо сработает, если вы готовы делать рассрочку или помогать с ипотекой. Покупатели переуступок обычно не избалованы комфортом, и каждый бонус для них — веский аргумент.

Ипотека и переуступка — можно ли дружить

Да, можно, но осторожно. Если вы купили квартиру в ипотеку и хотите переуступить — нужно согласие банка. Некоторые банки вообще не дают добро. Другие разрешают, но только при условии, что покупатель возьмёт ипотеку в том же банке. Ипотека усложняет расчёты. Покупатель должен внести часть денег вам, часть — банку, а иногда ещё и застройщику. И тут уже без юриста тяжело — чтобы не запутаться, кто кому сколько и за что. Но схема рабочая, особенно если у вас покупатель с деньгами или собственными кредитами.

Налоги, подводные камни и всякие «мелочи»

Переуступка может быть освобождена от НДФЛ — потому что вы формально не продавали имущество. Но если разница большая, а особенно если вы это делаете регулярно, налоговая может постучаться. Поэтому лучше заранее посоветоваться с налоговым консультантом или бухгалтером. А ещё:

Сохраняйте все чеки, документы, платежи.
Делайте всё через аккредитив или нотариуса, если суммы большие.
Не торопитесь подписывать без юриста.
И не работайте с мутными схемами вроде «отдайте аванс, остальное потом».

Если вы ведёте себя как взрослый человек, то всё будет нормально. А если как мечтатель, то можно нарваться на приключения.

А можно сделать это на постоянной основе?

Можно. Есть целые инвесторы, которые живут на переуступках. Они покупают по 2–3 квартиры в новостройках, держат полтора года, потом переуступают. Прибыль — 10–20% с каждой. Иногда больше. Это уже почти бизнес. Но бизнес со своими рисками: вложения нужны приличные, застройщики не все любят таких «дельцов», а рынок может упасть. Плюс, если это делать систематически — придётся платить налоги как предпринимателю, а не как физлицу. Поэтому массовость — это уже другая история. Для начала попробуйте один раз — и посмотрите, как оно на вкус.

Финальные мысли вместо вывода

Заработать на переуступке — это не фантастика и не развод. Это реальный способ получить прибыль, если вы всё делаете правильно. Это немного риск, немного расчёт, немного умение продавать. И да, это требует вовлечённости: следить за стройкой, знать рынок, искать момент, не вестись на эмоции и не ждать чуда. Если вы всё продумали — будет результат. Если пошли на авось — будет опыт. Тоже полезно, но менее доходно. В общем, переуступка — это как игра на фортепиано. Кто-то бренчит одним пальцем, а кто-то играет концерт. Решайте сами, кто вы — импровизатор или инвестор. Но в любом случае — не забывайте считать. Потому что там, где есть цифры, всегда можно найти свою выгоду.