Какие документы должен предоставить застройщик

Итак, вы задумались о покупке квартиры в новостройке. Или даже не просто задумались, а уже чуть ли не выбрали ту самую: с окнами в парк, на шестом этаже, в доме с видеонаблюдением и пандусом. Застройщик уверенно говорит, что всё «по закону», «с разрешением», «документы в порядке». Но вы же взрослый человек, не из тех, кто покупает просто на слово. Тем более — квадратные метры. А значит, пора вооружаться главным оружием любого человека, не желающего вляпаться: списком документов. Да-да, тем самым, который не просто «где-то должен быть», а реально нужен вам на руки. Или хотя бы на глаза. Потому что в сфере недвижимости доверяй, но проверяй — это не просто хорошая фраза, это спасательный круг. И не бойтесь показаться занудой. В этой истории зануда — это победитель. А тот, кто «ой, я не разбираюсь, лишь бы ключи дали» — потом сидит на форумах, пишет гневные посты и гадает, как вернуть деньги.

Почему вообще важны эти документы

Вы бы не стали покупать автомобиль без ПТС и без осмотра. Не стали бы подписывать договор на ремонт без сметы. Почему же многие спокойно отдают миллионы за квартиру, не видя разрешения на строительство? Да потому что у нас есть иллюзия — если дом строится, значит всё законно. Ага, расскажите это тем, кто ждал ключи по 4 года, потому что стройка замерла. Или тем, кто потом узнавал, что земля была в аренде с ограничениями. Или что дом не соответствует нормам и в эксплуатацию его не примут. Документы — это не просто бумажки. Это ваше право не быть обманутым. Это гарантия, что вас не попросят съехать с новенькой квартиры, потому что «тут, вообще-то, не положено было строить». Так что давайте по порядку. Что именно должен показать вам застройщик — и что это вообще значит.

Основные документы, которые должны быть

Здесь начинается самая вкусная часть. В теории — всё должно быть. На практике — иногда приходится чуть ли не с боем вытягивать нужную информацию. Но вы теперь будете знать, что именно просить. А заодно — зачем оно вообще нужно. Разрешение на строительство. Это прям номер один в списке. Без него застройщик не имеет права строить ни один этаж, ни одну стенку. Если его нет — стройка считается незаконной. И вы, покупая квартиру, участвуете в каком-то очень сомнительном аттракционе. Разрешение выдаётся органами власти и должно быть на конкретный объект, с конкретными характеристиками. Проверяйте даты, соответствие адресу и срок действия. Проектная декларация. Это документ, в котором застройщик рассказывает, что именно он собирается построить. Там есть всё — из чего будет дом, как он будет выглядеть, когда сдадут, сколько этажей, какая земля, какие подрядчики и кто руководит проектом. Всё как на ладони. Этот документ публикуется на официальных сайтах и должен быть доступен любому. Если вам не дают — это подозрительно. Правоустанавливающие документы на землю. Это тоже важно. Земля должна быть в собственности или в аренде. Причём аренда должна позволять строительство жилья, а не, например, временных сооружений. Идеальный вариант — долгосрочная аренда под жилищное строительство или полная собственность. Если застройщик строит на земле, предназначенной для склада — вы, конечно, получите дом, но как потом оформлять всё это? Весёлый квест. Заключение экспертизы проектной документации. Этот документ говорит о том, что проект проверили специалисты и одобрили. Что он безопасный, нормальный, не противоречит законам физики и градостроительства. Обычно делается государственная или негосударственная экспертиза. Главное — чтобы была. Договор долевого участия (ДДУ). Это уже документ, который заключается с вами. Но он тоже должен быть готов и типовой. Причём — зарегистрирован в Росреестре. Только такой договор считается законным и даёт вам право требовать квартиру. Всё остальное — серые схемы, предварительные соглашения и прочая мишура. Не ведитесь. Проект договора и образец разрешения на ввод в эксплуатацию. На этапе покупки, конечно, ещё нет финального разрешения. Но вы можете попросить застройщика показать, как они оформляют ввод на других объектах. Это покажет вам, что у них всё с этим в порядке. Если они начинают юлить — тревожный звонок. Информация об аккредитации банка. Если вы берёте ипотеку, важно, чтобы объект был аккредитован в банке. Это значит, что банк проверил застройщика и готов давать под него деньги. Не гарантия, конечно, но косвенное подтверждение надёжности. Страхование ответственности застройщика. По закону, он обязан застраховать свою ответственность — на случай банкротства. Если этого нет — вам нечего будет требовать, если стройка встанет. Просите полис или договор страхования.

Дополнительные вещи, на которые стоит обратить внимание

Есть и такие документы, которые вроде бы не обязательны, но если они есть — застройщик вызывает больше доверия. Или, наоборот, если нет — лучше почесать затылок. Генеральный план застройки района. Это если вы покупаете квартиру в огромном жилом комплексе на 10 корпусов. Вам важно понимать, не будет ли перед вашими окнами через год ещё одного дома. Не обещали ли школу, которую не построят. Где будут дороги, где зелень, где парковки. Всё это можно (и нужно) изучить заранее. Лицензии подрядчиков и проектировщиков. Обычно это делают по запросу. Вам не обязательно самому проверять всех, но хотя бы убедиться, что проект разрабатывали не «дядя Вася и его племянник». Жалобы и иски. Немного криминального чтива. Можно проверить застройщика в судах. Если он завален исками от дольщиков, поставщиков и властей — может, лучше не связываться. Финансовая отчётность. Не всегда доступна, но если найдёте — посмотрите. У застройщика должны быть деньги. Если он построил один дом за 10 лет и у него минус в бухгалтерии — вопросики.

Как получить эти документы — и что с ними делать

Теперь, когда вы знаете, что вам нужно, пора узнать, как это добыть. Скажем сразу — в приличных компаниях всё это уже есть в офисе продаж. Вам не нужно даже просить — вам сами предложат посмотреть. Если же вам говорят: «Ой, а вы что, не доверяете?», — это уже странно. Потому что нормальный застройщик заинтересован в прозрачности. Вот как можно действовать:

• Попросить распечатки или сканы документов. 
• Найти всё на сайте (чаще всего — на сайте Дом.РФ или на сайте самого ЖК). 
• Посмотреть через единый реестр застройщиков — всё публично. 
• Если вам дают бумагу — не просто читайте, а фотографируйте. Чтобы потом спокойно всё изучить дома. 

А дальше — читаем. Не поленитесь. Посмотрите, совпадает ли адрес, соответствует ли разрешение дому, указан ли срок сдачи. Вы же не берёте телефон без проверки IMEI — почему квартира должна быть исключением?

Что делать, если чего-то не хватает

Вот вы пришли, а документов нет. Или они неполные. Или на них печати — как будто их ставили в подвале. Что делать? Первое — не паниковать. Не все застройщики мошенники. Может, документы просто на другом этапе. Но проверить — обязаны.

• Спросите, когда будут. 
• Попросите показать предыдущие объекты — чтобы понять, как у них всё оформлялось. 
• Сравните с другими ЖК этого же застройщика. 

Если чувствуете, что вам мнут, уходят от ответа, говорят «ну вы же понимаете, сейчас времена такие» — значит, пора сворачиваться. Вы никому ничего не должны. Покупка квартиры — это не момент для компромиссов и наивности.

Неожиданные мелочи, которые лучше выяснить сразу

Пока вы смотрите документы, не забудьте про сопутствующие штуки. Они могут не входить в официальный пакет, но позже сильно повлияют на ваше счастье.

• Кто будет оформлять право собственности — застройщик или вы сами. 
• Как передаются ключи — с актом, без акта, через управляющую компанию. 
• Как работает служба гарантий — куда звонить, если что-то течёт или отваливается. 
• Где вы сможете прописаться — бывает, адреса нет полгода после сдачи. 
• Что с парковками — есть ли документы на машиноместа, кто их продаёт. 

Не ленитесь. Даже если кажется, что всё мелочи. Поверьте, они потом могут стать настоящими проблемами. А у вас — ипотека и нет сил их решать.

Финальные советы тем, кто дошёл до конца

Покупка квартиры у застройщика — это не марафон и не забег. Это скорее многоходовка. Немного как шахматы, немного как «Поле чудес». С одной стороны — всё по закону. С другой — кто-то играет честно, а кто-то с двойным дном. Но у вас теперь есть козырь — знание. Вы знаете, какие документы нужны, как их проверить, зачем они вообще. И, главное, вы знаете, что имеете полное право требовать их. Без стеснения, без извинений, без «ой, а может, не надо?». Так что если менеджер делает большие глаза и говорит: «Вы что, нам не верите?», отвечайте: «А вы, значит, верите незнакомцам на слово?». И смотрите, как он меняется в лице.

Немного здравого смысла напоследок

Если вы читаете это в момент, когда уже в руках ручка, а договор на подпись — остановитесь на секунду. Проверьте документы. Убедитесь, что перед вами не просто кирпичи, а реально законно возведённая стройка. Да, бумажки — это скучно. Но и судиться потом — тоже не пикник. Берегите себя, покупайте с умом, и пусть ваш будущий дом будет крепким, как ваша юридическая осведомлённость.