Какие комиссии платятся при покупке квартиры от застройщика

Когда вы решаете, что пора завязывать с арендой, съезжать от родителей или наконец-то купить что-то своё (пусть даже не дворец и не пентхаус), рано или поздно вы сталкиваетесь с заманчивым словом — «застройщик». Всё вроде красиво: рендеры с зелёными дворами, цены пониже, чем у перекупов, и перспектива получить всё новое, с плёнками на дверях и свежим бетоном. Но как только вы начинаете вникать, появляются слова вроде «допрасходы», «комиссия», «регистрационный сбор», и вы понимаете — нет, друзья, это не совсем как купить чайник в интернет-магазине. Застройщик — это не только квартира, но и целый набор скрытых, полускрытых и абсолютно неожиданных платежей. И чтобы не хлопать глазами на этапе подписания договора, лучше знать, за что вас могут попросить доплатить. Или даже не попросить — просто в счёт включат. Вот об этом и поговорим. По-честному, по-человечески и без заунывных юридических формулировок. Только то, что действительно важно знать, если вы хотите не вывалиться из бюджета в последний момент.

Почему покупка у застройщика не равно «всё включено»

Когда вы слышите «квартира от застройщика», у вас может сложиться впечатление, что это как супермаркет: выбрал — оплатил — получил. На деле это больше похоже на лоукостер: билет недорогой, но доплатишь за багаж, место у окна, бутылку воды и даже за печенье. Вот и у застройщика всё не так просто. Прайс выглядит честно: квартира стоит, допустим, 9 миллионов. Отлично! Но к этой сумме почти всегда прибавляются доплаты — кто-то обозначает их сразу, кто-то завуалированно прячет в приложении к договору или на восьмой странице PDF-файла мелким шрифтом. И в итоге вы, как человек не подозревающий, приезжаете в офис, уверенный в сумме, а уезжаете с калькуляцией на 300–500 тысяч рублей выше. Чтобы не стать героем грустного анекдота, давайте по пунктам разберёмся, что может входить в эти «допрасходы».

Комиссия агенту (если он есть)

Это, кстати, первый сюрприз. Вам может казаться: «Я же напрямую у застройщика, какая ещё комиссия?» Но не тут-то было. Часто застройщики работают через агентства недвижимости, и в некоторых случаях агент может намекнуть: «Мол, давайте оформим через нас, поможем, сопроводим, всё объясним». Иногда агенту платит сам застройщик — и вы, как покупатель, ничего не доплачиваете. Но бывает и наоборот: в нагрузку к квадратным метрам идёт 1–2% сверху «за услуги по сопровождению». И вы даже не успели моргнуть, как уже расписываетесь под строкой «агентский договор». Чтобы не было сюрпризов:

Уточняйте, с кем вы подписываете договор — с застройщиком или с агентом.
Спрашивайте прямо, платите ли вы комиссию.
Не стесняйтесь — это ваши деньги, не их кофе.

В идеале — вообще обойтись без агентов. Но если вы в первый раз и боитесь пропустить что-то важное, возможно, агент и правда поможет. Главное — понимать, сколько это вам будет стоить.

Услуги по регистрации договора

Следующий пункт — не такая уж и неожиданность, но всё равно нередко вызывает недоумение. Вы выбрали квартиру, подписали договор долевого участия (ДДУ), а дальше — регистрация в Росреестре. И тут застройщик говорит: «А вот это у нас через партнёров, 25 тысяч рублей, пожалуйста». Это так называемая «регистрация по доверенности» или «через представителя». Теоретически, вы можете сделать всё сами — скачать шаблон, сходить в МФЦ, отстоять очередь и зарегистрировать договор за 350 рублей госпошлины. Но вам предлагают «не париться», «всё быстро», «всё под ключ». Хочется, конечно, комфорта. Но если вы не торопитесь и хотите сэкономить, можете отказаться и подать документы самостоятельно. Особенно если вам важно каждую копейку контролировать.

Комиссия банку за ипотеку

Вот тут начинается бюрократический квест. Если вы берёте квартиру с ипотекой (а большинство так и делают), будьте готовы к тому, что банк не ограничится одной только процентной ставкой. Вот что может появиться в счёте:

Оценка квартиры. Даже если дом ещё не сдан, банк требует формально оценить объект. Стоит от 3 до 10 тысяч.
Аккредитация застройщика — за счёт застройщика, но иногда это условие двигается в сторону покупателя.
Страхование жизни и/или титула. Банк говорит: «Да, у вас 7,3%, но только если оформите нашу страховку». В итоге — плюс 40–80 тысяч в год.
Комиссия за перевод денег на эскроу-счёт. Обычно небольшая, но всё же.

Уточняйте в банке список всех расходов до того, как подпишете ипотечный договор. Иногда ставка ниже, но зато всё остальное съедает вашу выгоду.

Услуги по открытию эскроу-счёта

Сейчас почти все сделки идут через эскроу — это такой защищённый счёт, на который вы кладёте деньги, а застройщик их получает только после сдачи дома. Всё вроде честно и по закону. Но вот открытие самого счёта может оказаться… платным. Да, банки берут за это комиссию. Она варьируется от 0 до 10 тысяч рублей. Иногда — бесплатно. Иногда — «это у нас включено в пакет ипотечных услуг». А бывает — вдруг сверху капает ещё и это. Так что спрашивайте заранее. Особенно если вы уже чувствуете, что бюджет трещит по швам.

Оплата услуг застройщика по подготовке договора

Вот это, честно говоря, вообще шедевр. Некоторые застройщики берут деньги за то, чтобы… составить с вами ДДУ. То есть они вам продают квартиру, но договор за ваш счёт. Парадокс века. Сумма может быть от 5 до 20 тысяч рублей. Иногда её вежливо называют «услуги по документообороту» или «административная поддержка сделки». Но суть та же — вы платите за бумажку, которую по-хорошему должны были включить в цену квартиры. С этой позиции можно торговаться. Или хотя бы задавать уточняющие вопросы. Иногда после пары фраз «А почему я должен платить за ваш договор?» — плату снимают или уменьшают.

Платные допы в договоре

Один из самых тонких моментов. Вы подписываете ДДУ, и где-то в приложении или дополнительном соглашении указано: «Обязательства покупателя по оплате услуг управляющей компании за первый месяц», «Взнос в фонд ремонта», «Установка счётчиков» и прочее. Это как в ресторане: вы заказали стейк, а потом в счёте увидели салфетки и обслуживание по 10%. То же самое здесь. Из распространённого:

Плата за вывоз строительного мусора.
Установка домофона и ключей.
Предоплата за обслуживание подъезда.
Закладка в фонд капитального ремонта.

Каждая из этих позиций — от 3 до 15 тысяч рублей. По отдельности мелочь, а в сумме — уже ощутимо.

Покупка кладовки или парковки

Ну тут вы скажете: «Так это же не обязательно!» И будете правы. Но в реальности часто застройщики мягко подталкивают: «У нас так принято — берите кладовку, удобно же! А без неё неудобно!» Или даже делают продажу квартиры зависимой от покупки машиноместа, особенно в домах комфорт-класса. Так что не удивляйтесь, если в момент согласования условий выяснится, что к вашей квартире прилагается «опционально-обязательная» кладовочка на -1 этаже за 500 тысяч. Или парковка — за миллион с хвостиком. Да, вы можете отказаться. Но иногда вам дадут понять, что тогда «ваш лот, к сожалению, ушёл».

Платная приёмка квартиры

Ещё один неожиданный пункт. Да, сам по себе застройщик обязан передать вам квартиру без дефектов. Но, как показывает практика, дефекты есть почти всегда: неровные стены, кривой ламинат, щели в окнах, неработающие розетки. И чтобы всё это зафиксировать грамотно, нанимают специалиста — так называемого «приёмщика». Он приезжает с лазером, уровнем, проверяет каждый угол и составляет акт. Стоит это от 5 до 15 тысяч рублей. И хотя это инициатива с вашей стороны, часто её советуют в самом офисе продаж: «А вот у нас есть проверенные партнёры». То есть застройщик предлагает вам доплатить за то, чтобы проверить, не напортачил ли он сам. Великолепно, не правда ли?

Активация счётчиков и подключение к сетям

Ну и напоследок — старый добрый «пуск». Вам дали ключи, вы зашли, а света нет. И воды нет. А, оказывается, надо заплатить, чтобы всё подключили. Это может быть:

Пуско-наладка счётчиков.
Подключение газа (если он есть).
Подключение интернета (через «рекомендованного оператора»).

Цены разные, зависит от жадности управляющей компании. Иногда это включено в плату за первый месяц, а иногда — отдельная история.

Итоговый счёт — сколько добавлять к цене квартиры

Вот приблизительная калькуляция, которая может случиться, если вы не будете ничего проверять:

Услуги агента — 50–100 тысяч.
Подготовка договора — 10–20 тысяч.
Регистрация — 10–30 тысяч.
Страховка по ипотеке — 30–80 тысяч в год.
Эскроу — до 10 тысяч.
Мелкие сборы за подключение — ещё тысяч 15.
Приёмка — 10 тысяч.
Мусор, домофон, ключи, шлагбаум и прочее — ещё тысяч 20.

А в итоге к цене квартиры может добавиться от 150 до 300 тысяч рублей. И это если всё пошло по-хорошему. А если ещё уговаривают взять кладовку или парковку — готовьтесь к цифрам с шестью нулями.

Что делать, чтобы не вляпаться

Не так уж и сложно. Просто не верьте в «всё включено» и всегда:

Запрашивайте полную калькуляцию до подписания договора.
Спрашивайте, какие доплаты обязательны, какие — по желанию.
Читайте договор. Особенно приложения.
Не бойтесь задавать неудобные вопросы — вам же жить и платить.
Берите с собой знающего человека или консультанта.
Сравнивайте предложения — одни застройщики честнее других.

И главное — не ведитесь на «акции» и «скидки», пока не узнаете, сколько стоят все «сопутствующие товары».

Финальное слово

Покупка квартиры — не поход в булочную. Тут главное — не влюбиться в отделку раньше, чем вчитаетесь в цифры. Потому что иногда тот самый «выгодный лот в новом ЖК» оказывается совсем не таким выгодным, как казалось в рекламе. Ваши деньги — ваша крепость. Не отдавайте их просто потому, что кто-то красиво улыбается за столом переговоров. И не забывайте: когда вы платите комиссию, услуги, проценты, сборы и мелочи — застройщик с этого живёт. Но жить в этой квартире будете вы. Так что сделайте это с умом и без сюрпризов.