Какие планировки лучше сдаются в аренду

Если вы решили вложиться в квартиру, чтобы потом её сдавать, вы уже начали играть в игру под названием «Как не ошибиться с планировкой и не жить на Авито вечно». Потому что жильё может быть красивым, с новым ремонтом, в доме с охраной и даже фонтаном, но если с планировкой там беда, оно будет стоять. А если и не стоять, то сдаваться за копейки. В аренде планировка — не просто «как расставить мебель», а прямо-таки магия. От неё зависит, кто к вам придёт, как быстро вы найдёте арендаторов и сколько вообще сможете просить в месяц. Разбираемся, что сдают с руками, а что сдают с унылой фразой «ну хоть бы кто».

Почему планировка решает

Начнём с того, что аренда — это всегда компромисс между «хочу красиво» и «будет удобно». Люди, которые снимают жильё, в большинстве своём не готовы мириться с неудобствами ради стиля. Им важно:

• Чтобы было удобно жить одному, вдвоём или с ребёнком. 
• Чтобы не было ощущения, что кухню впихнули в чулан, а санузел — это вертикальный саркофаг. 
• Чтобы можно было позвать друга, и не сидеть при этом в проходе между плитой и стиралкой. 
• Чтобы спать не в зале, а хотя бы в условной спальне. 

И если ваша квартира это не предлагает — будьте готовы или снижать цену, или ждать «особенного клиента», который, возможно, вообще не придёт.

Студии — удобно, но не всегда ликвидно

Студии — это боль и радость одновременно. С одной стороны, вложения минимальны. Купили за миллион-другой дешевле, ремонт на 30% дешевле, и сдать можно почти за ту же цену, что однушку. Казалось бы, логика — огонь. Но есть нюанс. Студия — это на любителя. Один человек — ещё ничего. Молодая пара — уже спорно. Два соседа — нет, спасибо. Семья с ребёнком — только если ребёнок ещё в проекте. Поэтому спрос на студии есть, но специфичный. Если студия хорошо спланирована — например, зонирование спального и кухонного блока, есть окно в правильном месте, санузел не в форме капсулы — её разберут. Если всё сделано тяп-ляп — она будет ждать героя аренды долго и нудно. Кстати, студии в аренду чаще берут на короткий срок. Так что если вы рассчитываете на стабильного арендатора на пару лет, подумайте дважды.

Классическая однушка — королева рынка

Вот кто реально рулит на аренде, так это обычная однокомнатная квартира. Не потому что она шикарная, а потому что это идеальный компромисс. Цена — средняя, жить можно вдвоём, с ребёнком, с котом, в одиночку. Есть где поспать, есть где поесть. Даже если кухня 6 метров — это лучше, чем «сплю у плиты». Но и среди однушек есть неравенство. Вот какие точно будут пользоваться спросом:

• Кухня не меньше 8 квадратов. Чтобы и поесть, и посидеть, и не биться об углы. 
• Изолированная комната. Никто не хочет спать рядом с микроволновкой. 
• Раздельный санузел — если можно, пусть будет. Особенно важно, если живут двое. 
• Балкон — он не обязателен, но с ним квартира сразу выглядит привлекательнее. 
• Адекватная прихожая. Когда входишь не сразу в стиральную машину, уже хорошо. 

Если у вас однушка, в которой всё это есть — поздравляем, вы в золотом фонде арендодателей.

Евродвушка — хит последнего времени

Не путать с еврозабором. Евродвушка — это когда у вас есть полноценная кухня-гостиная и отдельная спальня. И выглядит это как будто у вас почти двушка, но по цене однушки. Эта планировка особенно любима парами, айтишниками и молодыми семьями. Есть где спать, где тусить, где работать. При этом метраж не зашкаливает, а цена аренды выше, чем у обычной однушки. Если вы инвестируете в квартиру для аренды — стоит присмотреться к такому формату. Главное — чтобы кухня была не проходной, а спальня с дверью, а не ширмой. Никто не хочет, чтобы его рабочее место было в зоне бульона.

Настоящие двушки — лучше для семей, но и арендаторы капризнее

Двушки — это уже сегмент для тех, кто снимает не на год, а надолго. Обычно это семьи с детьми или парочки, которые понимают, что пришли надолго и всерьёз. Такие арендаторы могут быть более требовательными: им важны окна на разные стороны, отдельные спальни, хорошая кухня и нормальная ванна. И они, в отличие от студентов, не будут рады кровати-чердаку и вешалке вместо шкафа. Если вы хотите сдавать двушку — готовьтесь к вложениям. Потому что за «голую» или убитую квартиру платят мало. А вот хорошая двушка с современным интерьером, мебелью и техникой — это прямо лакомый кусок. Семьи готовы платить чуть больше, но взамен требуют уюта. Особенно ценятся двушки с двумя изолированными комнатами. Проходная гостиная — это боль. Никто не хочет жить в трамвае, особенно если с детьми.

Распашонки, линейки и прочие формы жизни

Теперь немного про саму геометрию. Потому что форма квартиры — это не только про «ой, красиво», а ещё и про то, как там будет жить человек.

• Распашонки — это когда окна выходят на две стороны. Света больше, воздух гуляет, летом не жарко, зимой не душно. Такие квартиры любят за простор, особенно если кухня не в середине, как бутерброд. 
• Линейка — это когда все комнаты в одну сторону, в ряд. Хорошо, если окна на тихую сторону, но в жару может быть тяжеловато. 
• Пентагон, трапеция и остальные извращения — редкость, но встречаются. Их надо смотреть по ситуации. Некоторые выглядят оригинально, но не сдаются: никто не хочет жить в квартире, где шкаф только в форме угла. 

А вот квартиры с колоннами, выступами и непонятными углами — это уже лотерея. Люди боятся непонятных форм, особенно если непонятно, куда ставить кровать.

Что точно не работает

Вот вам честный список того, что отбивает у арендаторов желание жить:

• Проходные комнаты. Особенно если в них кто-то будет спать. 
• Отсутствие окон в комнате — это не комната, это склад. 
• Санузел внутри кухни. Да, и такое бывает. Обычно это привет из времён без дизайна. 
• Ужасный коридор, где ничего не поставить, и всё видно с порога. 
• Комната без двери. Даже если квартира для одного — дверь нужна. 

Планировка — это как скелет. Если он кривой, вы хоть как ни обвесьте мясом, будет всё равно неудобно.

Кому какая планировка подходит

Арендаторы бывают разными. Один — студент, другой — мама с ребёнком, третий — IT-специалист, который работает на дому. И каждому нужен свой комфорт.

• Студенты — им важна цена и транспорт. Планировка на втором месте. Главное — чтобы было где спать, учить и есть лапшу. 
• Пары — уже больше смотрят на изолированные зоны. Евродвушки, нормальные однушки, иногда — недорогие двушки. 
• Семьи с детьми — только полноценные двушки или трёшки. Никаких студий. Обязательно отдельные спальни. 
• Арендаторы с животными — им важна не столько планировка, сколько метраж и логика пространства. 
• Люди на удалёнке — ищут место под рабочее пространство. Комната-кабинет или хотя бы угол. 

Вы должны понимать, на кого ориентирована квартира. И выбирать планировку не под «себя любимого», а под того, кто будет за неё платить.

С отделкой или без?

Планировка планировкой, но если в квартире всё серое и пыльное — сдаваться она будет плохо. Арендаторы редко готовы делать ремонт за свой счёт. Поэтому в идеале — минимальный, но приличный интерьер. Без золотых унитазов, но с душем, плитой и хотя бы одной кроватью. Самый рабочий вариант — нейтральная отделка. Белые стены, светлый пол, кухня без персиковых фасадов. Планировка с отделкой всегда сдаётся быстрее, чем «у вас будет возможность всё сделать под себя» — это для собственников, а не арендаторов.

Психология арендатора

Вы же не просто квадратные метры сдаёте. Вы сдаёте ощущение, что здесь можно жить. Планировка должна помогать этому ощущению. Вот человек зашёл — и понимает: «Тут будет кровать, тут рабочий стол, здесь поужинаем». А не так, чтобы он встал в центр квартиры и сказал: «И куда тут диван вообще?» Если в квартире всё логично, комфортно и понятно — она сойдёт за дом. А если непонятно, где еда, а где сон — это тревожный опыт.

Самое главное

Планировка для аренды должна быть простой, понятной и удобной. Это не арт-объект, не дизайнерская задумка и не демонстрация вкуса. Это практичный инструмент. Чем больше вариантов использования — тем лучше. Квартира должна подходить разным людям, быть универсальной, как джинсы — не идеальной, но любимой. А вы — не забывайте, что аренда это не только деньги, но и люди. И лучше иметь квартиру, в которой кто-то хочет жить, чем идеальный ремонт в квартире, которую все обходят стороной.