Кейс: сколько можно заработать на одной квартире

Любой человек, купивший квартиру, хотя бы раз в жизни задумывался: «А если я её сдам… а если потом продам… а если сдам, потом немного поживу, потом снова сдам, а потом продам — сколько я вообще получу?» И вот тут начинается классический танец вокруг калькулятора. Потому что вроде бы все говорят: «Недвижимость — надёжная инвестиция», но конкретных цифр как-то маловато. А если и есть — то либо «я знаю парня, у него брат на этом поднялся», либо «мне рассказывали, что вот в Балашихе с одной квартиры за два года сделали Porsche». Короче, все что-то где-то слышали, но давайте разложим всё по-честному. Один конкретный кейс. Одна квартира. Один человек. Одна история с цифрами, эмоциями, сюрпризами и всей этой прелестью под названием «инвестирование в недвижимость». Без мистики, без фокусов, без «ой, я там чуть не прогорел, но в итоге всё равно купил вторую». Только факты, человеческий стиль и расчёты на пальцах. Погнали.

Откуда вообще взялась эта квартира

Жил-был в Москве условный Артём. Не олигарх, не золотой айтишник, не блогер с миллионом подписчиков. Просто парень 33 лет, работает в проектировании, немного накопил, немного взял в ипотеку, немного позаимствовал у родителей (потом, конечно, вернул, не переживайте). Решил — хватит откладывать, пора во что-то вложиться. Потому что рубль, как известно, может только вниз, а квадратные метры хотя бы не испаряются при смене курса. Выбор пал на новостройку в Новой Москве. Да, не самая пафосная локация, но зато:

• Рядом строили метро. 
• Комплекс с нормальной репутацией. 
• Крупный застройщик. 
• Доступный ценник на старте. 

Квартира — студия 25 м². Самая обычная, без балкона, с видом не на парк, но и не на стену. Покупка состоялась в 2020 году, на этапе котлована. Цена — 3,6 млн рублей. Рассрочка от застройщика + часть денег в ипотеку под 6,5% годовых. Платёж — около 22 тыс. в месяц. План был простой: подождать, пока дом построят, сдать, глянуть, как пойдёт, и потом — по ситуации. Как вы уже поняли, ситуация не заставила себя ждать.

Ремонт — это когда деньги перестают быть деньгами

Дом сдали в середине 2022 года. Артём въехал на приёмку с рулеткой, мамой и прорабом. Приёмка прошла бодро: стены есть, потолок не течёт, окна открываются. Радость быстро сменилась реальностью: «Теперь надо делать ремонт. А сколько это стоит?» Ремонт решили делать экономный, но не на отвали. То есть:

• Ламинат вместо плитки (дешевле и быстрее). 
• Натяжные потолки — чтобы закрыть всё, что можно. 
• Простая кухня из ИКЕА (ещё тогда не успели всё разобрать). 
• Санузел под ключ от бригады. 

На ремонт ушло 380 000 рублей. Включая материалы, мебель, технику (холодильник, варочная, стиралка) и даже два ковра. Да, ковры — они реально преобразили студию. Ремонт занял месяц. В августе 2022 квартира уже была готова к сдаче. И тут началось самое интересное — поиск арендатора.

Сдача: ты не сдашься, пока не сдашь

Наивная мечта: выложить объявление, и сразу очередь из приличных людей. Реальность: десятки сообщений с «а можно без залога», «мы с кошкой, крысой и братом», «буду платить, как только устроюсь на работу». Но через неделю нашёлся идеальный квартирант — молодой парень из IT, без животных, с постоянной работой и наличием собственных тапочек. Подписали договор, внесли залог, и жизнь пошла. Аренда — 32 000 рублей в месяц. Из них 2 000 шли на коммуналку. Оставалось 30 000 чистыми. Платёж по ипотеке — 22 000. Разница — 8 000 в плюс. Не бог весть что, но лучше, чем минус. Сдавалась квартира стабильно. В 2023 году подняли цену до 35 000 (рынок позволял). Квартирант остался. Жизнь заиграла красками. Квартира в это время продолжала расти в цене. Приятный бонус — через год после сдачи построили станцию метро в пешей доступности. Цены в районе подскочили.

Продажа: больно, но выгодно

В 2024 году Артём начал чувствовать: хочется чего-то большего. К тому же появилась возможность купить двушку в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, если продать студию. Решил — пора. Выставили за 6,2 млн рублей. Покупатель нашёлся через две недели. Торг сбил цену до 6,05 млн. Сделка прошла без проблем. Деньги — на счёт. Остаток по ипотеке — 1,3 млн. С учётом процентов за всё время: около 1,5 млн ушло в банк. Теперь давайте сложим и вычтем.

А теперь математика

Вложено:

• Квартира на этапе покупки — 3,6 млн. 
• Ремонт и обустройство — 380 тыс. 
• Комиссия на оформление, госпошлины и нотариусы — 50 тыс. 
• Переплата по ипотеке — 1,5 млн (всё вместе, с телом кредита). 

Общие расходы — около 5,53 млн. Получено:

• Аренда за два года — 24 месяца × 30 000 = 720 000 рублей. 
• Продажа — 6,05 млн. 

Суммарный доход — 6,77 млн. Итоговая прибыль: 6,77 млн – 5,53 млн = 1,24 млн рублей. Или 22,4% на вложенные средства за два года. Если посчитать доходность годовую — около 10,6% годовых. Причём с учётом аренды. Без аренды — меньше. С другой стороны, если бы квартира простаивала, никакой прибыли бы не было. А если бы не было роста цен — вообще вышли бы в ноль. Или даже в минус.

Что учесть, если вы хотите повторить

Этот кейс — не универсальный рецепт. Но он показывает, что даже с одной квартирой можно:

• Создать себе ежемесячный доход. 
• Получить прибыль при продаже. 
• Переехать на уровень выше. 

Но есть нюансы. И вот они:

• Удачно куплено — на котловане и с перспективной локацией. 
• Хорошо подобран арендаторм — не было простоев и порчи имущества. 
• Цены на жильё росли — если бы рынок просел, результат был бы другой. 
• Ремонт не вышел из-под контроля — такое случается часто. 
• Продажа произошла вовремя — не пришлось держать вечно. 

Поэтому просто купить квартиру мало. Надо:

• Уметь ждать. 
• Уметь сдавать. 
• Уметь вовремя выйти. 

Что бы можно было улучшить

Артём сам признаётся: если бы знал то, что знает сейчас, сделал бы лучше. Например:

• Сразу бы сделал ремонт с прицелом на сдачу подороже. 
• Купил бы двух студий вместо одной, если бы хватило сил и кредита. 
• Прописал бы в договоре с арендатором больше условий (например, индексацию). 
• Не тянул бы с продажей, когда цены были на пике в конце 2023. 

Но в целом — он доволен. Потому что сделал не наугад, а осознанно. И теперь у него есть не только деньги, но и опыт.

Сколько реально можно заработать

Вот вам короткий вывод:

• С одной квартиры в эконом-сегменте можно заработать от 15 до 30% за 2–3 года. 
• Доходность 8–12% годовых — реальна при грамотном подходе. 
• Если повезёт с рынком — будет больше. 
• Если сделать ошибки — можно уйти в минус. 

Инвестиции в недвижимость — это не волшебная кнопка «бабло». Это работа. Это анализ. Это нервы, ремонты, подписания, выбор краски, скрипящие диваны и споры с арендаторами. Но при правильном подходе — это прибыль. И не абстрактная, а вполне осязаемая.

В двух словах

Одна квартира — не обязательно мало. Это может быть начало целой истории. Главное — считать, думать, проверять и не вестись на эмоции. Потому что эмоции — это когда вы покупаете телевизор. А инвестиции — когда вы знаете, зачем купили квартиру, сколько она вам даст и когда она должна сработать. Так что одна квартира может дать вам не только деньги, но и уверенность. А уверенность — это уже не просто цифры. Это ощущение, что вы управляете своей жизнью. А не просто надеетесь на чудо.