Когда лучше покупать: на старте или ближе к сдаче?

Вот вы сидите, пьёте кофе, листаете сайты с новостройками и думаете: «А когда, собственно, лучше покупать? Сейчас, пока ещё и котлована нет, или подождать, когда дом будет почти готов, и всё станет видно не только на рендерах?» Вопрос, прямо скажем, не праздный. Кто-то говорит: «Бери на старте — дешевле». Другие кричат: «Ты что, подождать надо, посмотреть, как строят!». А застройщики вам на ухо шепчут: «Только до пятницы, потом рост цен!», подталкивая к решению с такой же скоростью, как промоутеры в торговом центре к дегустации сомнительных сосисок. И вот вы стоите между двух огней: вроде хочется сэкономить, но и остаться с иллюзией квартиры в поле как-то не хочется. В этой статье мы разложим по полочкам, когда действительно выгоднее покупать — на этапе старта продаж или уже ближе к сдаче. Без заумных терминов, со всеми плюсами, минусами, шутками и здравым смыслом. Чтобы, как говорится, потом не было мучительно обидно.

Что такое старт продаж: по сути и без прикрас

Если вы когда-нибудь слышали выражение «на старте продаж», то знайте — это не обязательно про старт стройки. Иногда это старт, когда ещё только баннер на заборе, и ни одной бетонной плиты. Застройщик только получил разрешение, сделал красивые 3D-картинки и уже зовёт вас с деньгами. Это примерно как предзаказ телефона: вроде модель обещает быть крутой, но в руках вы её ещё не держали. Покупка на старте — это доверие. Иногда — почти слепое. Что обычно предлагают на старте:

• Самые низкие цены. 
• Максимальный выбор планировок. 
• Варианты на лучших этажах. 
• Иногда — бонусы в духе «отделка в подарок». 

Но взамен — риски. Потому что дом может задержаться. Или измениться. Или... ну, не будем сгущать краски, но случаи бывают разные.

А ближе к сдаче — это когда?

Когда говорят «ближе к сдаче», обычно имеют в виду период за полгода-год до ввода дома в эксплуатацию. Дом уже вырос, окна стоят, фасад облицован, можно приехать на экскурсию и лично пощупать перила. Чудеса современного строительства — можно даже выбрать квартиру, в которой уже покрашены стены. В этом случае покупка — почти как готовое жильё. И вы уже видите:

• Какая реальная высота потолков. 
• Как выглядит двор. 
• Что с парковками. 
• Где на самом деле окна — на солнце или в стену соседнего корпуса. 

Минус — цены. Они уже не на уровне «самый первый», а на уровне «вы хотели всё увидеть — получите». И выбирать часто не из чего: всё хорошее разобрали ещё при котловане.

Что выигрывает на старте

Ну что, посмотрим, где есть плюсы. Потому что старт продаж — это не только риск, но и шанс. Если всё сделать правильно, можно ухватить выгодный вариант, который потом и в цене вырастет, и жить в нём приятно. Вот что может быть в плюс:

• Цена — самая сладкая. Часто дешевле на 10–30%, чем потом. 
• Есть выбор — можно взять угловую, на 5 этаже, с двумя окнами в кухне, а не то, что останется. 
• Идеально для инвестиций. Купил — подождал — продал. Схема работает до сих пор. 
• Можно взять ипотеку с субсидией от застройщика. Часто на старте они щедрые. 
• Часто можно успеть застолбить именно ту планировку, которую мечтали (а не которая осталась). 

Кстати, если брать в самом начале и дом достроят вовремя, вы получаете и дешевле, и точно под себя.

А какие подводные камни?

Ну не может же всё быть идеально, правда? Вот где у старта проблемы:

• Сроки. Могут затянуть. Иногда на месяц. Иногда на год. Иногда на два. 
• Неясности. Как будет выглядеть двор? Что за УК? А фасад точно таким останется? 
• Финансовая зависимость. Дом могут строить в том числе на ваши деньги. А если застройщик зависнет? 
• Психология. Два года ждать — тоже стресс. Особенно, если съёмное жильё — деньги уходят, а квартира только в теории. 

Ну и самое обидное: вы вносите деньги за мечту. Она может не оправдаться. Не то освещение, не тот воздух, не тот шум за окном.

Что выигрывает ближе к сдаче

Если вы человек осторожный и не готовы инвестировать в «воздух с рендерами», вас, скорее всего, заинтересует покупка на этапе высокой готовности. Плюсы здесь такие:

• Видно всё. От лифтов до штукатурки в коридоре. 
• Минимум рисков. Дом почти готов — шансов, что он «не случится», гораздо меньше. 
• Быстрый заезд. Получили ключи и живёте, не через два года. 
• Легче с ипотекой. Банки охотнее дают на готовое жильё. 
• Понятно, как устроен район. Вы видите, что за инфраструктура, какие соседи, как работает транспорт. 

Некоторые даже берут квартиру с ремонтом от застройщика, чтобы не возиться самим — заехал и сразу начал искать, куда вешать телевизор.

А минусы есть?

Конечно, не без них:

• Цены выше. Иногда прилично выше. 
• Выбор скудный. Могут остаться только крайние этажи, окна во двор с мусоркой и студии без окон (ну ладно, почти). 
• Менее гибкие условия. Скидок меньше, акций тоже. 
• Всё уже «как есть». Хочешь другую планировку? Только потом сам перепланируй. 

К тому же, если вы не любите спешку, покупка на позднем этапе — это давление. «Дом уже почти сдан, быстрее решайте!» — и вы как будто опаздываете на поезд.

Что лучше для инвестиций

Если вы не покупаете себе для жизни, а хотите заработать — тут свои правила. На старте:

• Цена ниже. 
• Перепродать можно с прибылью к моменту сдачи. 
• Риски — да, но и доходность выше. 

Ближе к сдаче:

• Заработать на перепродаже сложнее — всё уже в цене. 
• Но можно сразу сдавать в аренду — и не ждать. 

В идеале: купить на старте, дождаться роста цены, продать до сдачи. Или дождаться сдачи и сдавать в аренду. Но всё это — если застройщик надёжный. Если нет — лучше вообще не инвестировать.

А что по ипотеке?

На старте часто предлагают субсидированные ставки. Например, 1–3% на первые годы. Это заманчиво, но потом ставка может резко вырасти. Ипотека оформляется сразу, но платить начинаете не всегда сразу — зависит от банка и схемы. Ближе к сдаче:

• Платить начинаете сразу. 
• Но ипотека «нормальная», без временных понижений. 
• Некоторые банки требуют готовность дома выше 70%. 

То есть, если у вас ипотека — изучите внимательно условия. Иногда застройщик предлагает «низкую ставку», но с кучей условий, страховок и обязательной отделкой за доплату.

Стресс, ожидание и человеческий фактор

На старте — нужно ждать. А если вы не из тех, кто спокойно переносит полтора года в подвешенном состоянии, это тяжело. Реально тяжело. Каждая новость про застройщика — повод для паники. А если сроки сдвигаются, вы начинаете рвать на себе волосы и ругаться с агентами. Ближе к сдаче — всё уже почти позади. Меньше стресса, всё ясно. Но зато вы заплатите за это спокойствие.

Когда точно стоит брать на старте

• Хотите сэкономить и готовы подождать. 
• Надёжный застройщик, у которого уже есть сданные дома. 
• Инвестируете с целью перепродажи. 
• Нужна редкая планировка или этаж. 
• Вам важны акции: отделка, скидка, льготная ипотека. 

Когда лучше ближе к сдаче

• Вам нужно заехать сразу. 
• Не хотите рисковать. 
• Важен готовый результат, а не обещания. 
• Ипотеку легче получить на «почти готовое». 

Несколько житейских наблюдений

• У Ольги трое детей. Она купила квартиру на старте — через год узнала, что дом сдвинут на год. Ещё через полгода ей сообщили, что садика в ЖК не будет, хотя обещали. 
• Сергей взял квартиру в почти готовом доме. Через два месяца въехал. Да, заплатил дороже. Зато живёт спокойно, уже нашёл ближайшую булочную. 
• Марина хотела инвестировать. Купила однушку на старте, через полтора года продала с наценкой в 1,3 миллиона. Но всё это время тряслась, что стройку заморозят. 

Как говорится, сколько людей — столько историй. И не факт, что одна стратегия подходит всем.

Под конец

Выбор между «на старте» и «к сдаче» — это не про лучше или хуже. Это про вас. Про ваш характер, уровень тревожности, финансовые возможности и цели. Кто-то любит риск и цену пониже. Кто-то — ясность и предсказуемость. Главное — не покупайте, потому что «все так делают». Делайте, как вам комфортнее. И если после прочитанного вам всё ещё трудно определиться — сделайте перерыв, выпейте чаю. Решения о миллионах не принимаются за минуту. А вот жвачку с «акцией до пятницы» пусть оставят тем, кто не читал эту статью. Вы — уже не из них.