Квартиры с предчистовой отделкой: что нужно знать

Покупка квартиры — дело нервное, хлопотное, и, мягко говоря, не для слабонервных. Особенно когда вам предлагают не просто «однушку в новом районе», а добавляют загадочное словосочетание: предчистовая отделка. И тут многие начинают нервно чесать голову: это что вообще такое? Почти готово? Почти не готово? Можно жить? Или надо сразу вызывать дизайнера, бригаду, сантехника и пару шаманов, чтобы квартиру обжить? На самом деле, предчистовая отделка — это как полуфабрикат. То есть уже не замороженный фарш, но и ещё не котлета. Вроде бы и почти сделано, но готовить придётся самому. Давайте разбираться, что за зверь такой, кому он нужен, в чём плюсы, подводные камни и стоит ли вообще связываться.

Что это вообще такое — по-человечески

Предчистовая отделка — это когда застройщик сдаёт вам квартиру в состоянии «всё сделано, кроме самого интересного». Обычно туда входит:

Ровная стяжка пола (иногда с маяками, иногда без).
Выравненные стены под покраску или обои.
Разведённая электрика (выведены провода, иногда даже розетки стоят).
Установленные подоконники, батареи и стеклопакеты.
Входная дверь (иногда даже приличная).
Сантехника — часто нет. Канализация и вода подведены, но трубы могут торчать уныло из пола.

То есть жить в таком состоянии ещё нельзя, но и бетон долбить уже не надо. Осталось «просто» сделать ремонт. В кавычках, потому что слово «просто» здесь вызывает смех у любого, кто когда-то в это ввязывался.

Отличие от других типов отделки

Чтобы было проще, давайте сравним. Есть три классических формата: Черновая отделка — это когда застройщик говорит: «Ну, вот вам стены и пол. Дальше — сами». Там, где у других люди строят, вы будете жить. Придётся делать всё: от стяжки и штукатурки до разводки проводки и заливки полов. Предчистовая отделка — это некий компромисс. Всё самое грязное уже сделано, вы приходите с рулеткой и дизайнером, а не с отбойным молотком. Но ещё многое предстоит. Чистовая отделка — это когда вы заходите, ставите мебель и зовёте друзей на новоселье. Правда, часто это «отделка от застройщика», и тогда есть шанс получить белые стены, серый ламинат и плитку «как в общаге 2003 года». Предчистовая — это как раз тот случай, когда вы и сами выбираете стиль, и деньги экономите, и бетон не нюхаете.

Плюсы: не всё так плохо, как кажется

Да, жить сразу не получится. Да, надо заморачиваться с ремонтом. Но у предчистовой отделки есть и приятные стороны. Особенно если вы любите контролировать процесс и не хотите жить в «универсальной серости». Вот что можно записать в плюсы:

Не нужно тратить время на выравнивание стен, заливку полов и прочие «влажные процессы».
Меньше грязи — можно быстрее начать ремонт и не ждать, пока всё высохнет.
Уже проведена часть коммуникаций — не надо штробить стены.
Базовый функционал типа окон, батарей и двери — уже есть.
Полная свобода выбора материалов, стиля, планировки мелочей.
Обычно дешевле, чем квартира с чистовой отделкой.

Проще говоря, вы получаете каркас, с которым уже можно работать. Это как купить пиццу с тестом и томатной основой — сыр и начинку добавите сами.

Минусы: как всегда, не всё так радужно

А теперь — ложка дёгтя. Или даже две. Потому что предчистовая отделка — это не просто «чуть-чуть доделать». Там хватает нюансов, которые могут вас удивить. И не всегда приятно.

Не всегда стены идеально ровные, несмотря на обещания.
Иногда электрика сделана так, что хочется плакать. Розетки в странных местах, выключатели на уровне колена.
Часто застройщики экономят на материалах — стяжка трескается, штукатурка осыпается.
Нужно всё равно тратиться на ремонт. А это не копейки.
Сантехника — под вопросом. Может, она есть, а может, только труба.
Жить нельзя, пока не доделаете. То есть снимать жильё параллельно, платить за аренду и ремонт одновременно.

Предчистовая — это не «сделай ремонт за выходные». Это «ты вроде на финише, но марафон ещё тот».

Что нужно проверять при приёмке

Вот вы стоите с ключами, в новенькой квартире, на полу — стяжка, на стенах — белый налёт (не паниковать, это нормально), и кажется, что вот оно — почти готово. Но прежде чем радоваться, нужно пройтись с умом. Проверьте:

Есть ли трещины в стяжке.
Ровные ли стены и углы. Уровень, отвес — в руки и пошли.
Где расположены розетки и выключатели. Не окажется ли, что для включения света надо прыгать через кровать.
Работает ли электрика.
Установлены ли батареи, счётчики, окна, подоконники.
Есть ли вентиляция. Иногда её просто… нет.
Нет ли грибка, следов влаги. Особенно на полу и в углах.
Проложены ли трубы, есть ли подключение к стоякам.

Если вам что-то не нравится — сразу фиксируйте. Потом будет сложнее доказывать, что «оно уже было». Фото, видео, акт приёмки — всё в дело.

Сколько денег нужно на ремонт после

Вот тут начинается самое весёлое. Вы заходите на форум, читаете: «Мы сделали ремонт после предчистовой за 400 тысяч». Потом читаете другое сообщение: «Ушло полтора миллиона, ещё не закончили». Где правда? Да где-то посередине. Примерный список затрат:

Напольное покрытие: ламинат/плитка — от 60 000.
Стены: краска/обои — от 50 000.
Потолки: натяжные/краска — 30–50 000.
Сантехника (унитаз, раковина, ванна): 70 000 и выше.
Электрика (розетки, светильники): от 30 000.
Кухня и встроенная мебель — по желанию и бюджету.
Работа мастеров — зависит от региона, но примерно 30–40% от стоимости материалов.

То есть даже при скромных желаниях надо готовить минимум 400–500 тысяч. А если хочется «чуть красивее» — считайте миллион.

Кому подходит такой формат

Предчистовая отделка — это не для всех. Кто-то в ужасе сбежит при виде голых стен, кому-то наоборот — кайф. Поэтому если вы раздумываете, вот кому точно стоит подумать о таком варианте:

Те, кто хочет индивидуальный ремонт, но не хочет делать «грязную» часть.
Молодые пары, у которых есть план ремонта, руки, знакомые мастера и немного запаса терпения.
Люди, которые планируют сдавать квартиру и хотят не шаблонный ремонт от застройщика, а что-то попрактичнее.
Покупатели с ограниченным бюджетом, но желающие растянуть траты на этапы.
Перфекционисты, которым важно, чтобы всё было «как надо, а не как сделали».

Если вы из тех, кто приходит в квартиру, и первым делом замечает кривую плитку — предчистовая отделка для вас.

На что обратить внимание в договоре

Да, бюрократия скучна. Но в ней скрыт весь кайф (или кошмар) будущей жизни. В договоре долевого участия или купли-продажи обязательно ищите:

Чёткое определение, что включает «предчистовая отделка».
Сроки сдачи и порядок устранения недочётов.
Кто должен устранить дефекты, если они обнаружатся.
Уточнение, что именно с электрикой и сантехникой.
Материалы, которые используются (если прописаны).
Какие стены можно трогать, а какие — лучше не трогать вообще.

Не верьте словам «ну там всё как всегда». У всех застройщиков — по-разному. Сравните с другими, задавайте вопросы, просите фото, приходите на экскурсию.

А можно ли жить в такой квартире сразу?

Если коротко — нет. Без шуток. Даже если вы поставите кровать и включите свет, в ванной у вас всё равно не будет унитаза, а на кухне — раковины. А если и будет — то никуда не подключено. Это всё равно что жить в палатке в ТЦ: вроде бы под крышей, но вообще не для жизни. Жить можно после хотя бы минимального ремонта:

Поставить сантехнику.
Сделать пол.
Привести в порядок стены.
Протянуть свет, подключить розетки.
Завезти мебель.

Если вы герой, можно начать с одной комнаты. Но большинству такой подвиг не нужен.

Заключительное размышление

Предчистовая отделка — это не чудо и не катастрофа. Это просто компромисс. Между «всё сам» и «всё за вас». Это выбор людей, которым важна свобода в ремонте, но не хочется пачкаться в цементе. Будет ли вам удобно? Зависит от ваших нервов, бюджета и готовности разбираться в мелочах. Но если вы хотите квартиру, в которой всё сделано по уму, с вашими обоями, вашими светильниками и вашими розетками в нужных местах — предчистовая отделка даёт отличный старт. Главное — не думать, что это уже «почти готово». Нет. Это «почти возможно». А дальше — дело ваших рук, кошелька и фантазии. Удачи вам в ремонте. И пусть ваша квартира радует не только планировкой, но и тем, что вы в ней всё сделали как надо — потому что сами.