Новостройка или вторичка: что выбрать?

Вот вы решили, что пора. Хватит терпеть соседей за стенкой, снимать угловую с мебелью из 2003 года и звать сантехника чаще, чем маму. Хочется своё. Но тут вы натыкаетесь на вопрос, который уносит в философские дебри: новостройка или вторичка? Это примерно как выбирать между айфоном и хорошей зеркалкой: одно — новое, блестящее, но без кнопок; второе — проверенное, но надо понимать, как с этим жить. Кто-то сразу кричит: «Новостройка, только она! Всё новое, современное, соседи приличные, в подъезде не пахнет варёной рыбой!» А кто-то, наоборот, говорит: «Вторичка, детка. Сразу въезжаешь, не ждёшь, не мерзнешь на бетонном полу, и лифт уже работает». Так что давайте копаться вместе. Без пафоса, маркетинговых заголовков и слов «инфраструктура нового поколения». По-человечески. Чтобы вы потом выбрали не потому что «все так делают», а потому что оно вам подходит.

Что вообще значит новостройка

Новостройка — это дом, который только построили или ещё строят. То есть вы можете купить либо уже готовую квартиру в новом доме, либо вложиться на этапе котлована. Размах фантазии — как у дизайнера перед отпуском: от квартиры с белыми стенами и трубами посреди комнаты до варианта «въезжай и живи», с плиткой, обоями и даже, может быть, дверными ручками. Но главное тут — новое. Никто до вас не варил в этой кухне суп, не дрался с детьми в коридоре и не слушал новости на полную в три ночи. Всё свежее, строительная пыль, запах штукатурки и ощущение начала жизни. Звучит романтично. А как на самом деле — разберёмся чуть позже.

А что за зверь такая вторичка

Вторичка — это уже обжитое жильё. Его кто-то покупал до вас, может быть, даже не один раз. Тут уже были ремонты, жильцы, в подъезде может висеть коврик, а на первом этаже — табличка «здесь живёт Иванов, участковый с 1987 года». Это жильё можно пощупать, понюхать, послушать соседей через стену, потрогать батареи и встать на балкон. Всё уже есть, всё уже работает (иногда — работает плохо, но хотя бы известно, что и как чинится). Тут есть история. Иногда — с пятнами, но есть. И тут начинается самое интересное: новостройка — это как белый лист. Вторичка — как книга с закладками. И всё зависит от того, хотите ли вы писать сами или читать, что уже написали до вас.

Почему люди выбирают новостройку

Начнём с тех, кто смотрит на новостройки как на свет в конце ипотечного туннеля. Аргументов у них хватает. И часть из них — вполне разумные.

Всё новое. Не будет ржавых труб, пыльных проводов, обоев с фламинго и душевых кабин из фольги.
Современные планировки. Кухня-гостиная, гардеробная, нормальные санузлы, окна в пол. Никто вам не скажет: «А здесь обычно стиральную машинку ставили под умывальник».
Энергоэффективность. Новые дома лучше утеплены, не дует, не течёт, и счетов за отопление меньше.
Чистые документы. Нет бабушек с правом пожизненного проживания, нет неучтённых перепланировок и прочих юридических аттракционов.
Есть шанс взять дешевле. Если купить на раннем этапе, потом цена может вырасти. А вы уже внутри, как мудрый инвестор.

Вроде бы сплошной позитив. Но и тут хватает нюансов. Не всё, что блестит — золото, и не всё, что новостройка — сразу уютный дом.

Где новостройка может подставить

Ах, эти застройщики. Они такие сладкоголосые: обещают сад, школу, спортплощадку и даже озеро с утками. А в итоге: пустырь, очередь в сад на 500 человек и стройка, которая всё ещё гремит по ночам. Ну или просто дом сдали — и всё, дальше хоть трава не расти. Вот с чем вы можете столкнуться:

Дом только сдан — вокруг грязь, стройка, нет асфальта, нет магазина, а скорая не доезжает.
Лифты работают через раз. А иногда и не работают. А вы на пятнадцатом.
Отделка может быть формальной. Криво покрашенные стены, плитка, которая «гуляет», ламинат с характером.
Первые два года — ад для слуха. Все делают ремонт. Сверлят, пилят, матерятся. И вы в этом живёте.
Двор без деревьев. Пока всё вырастет — вы уже внуков возите.
Парковки нет, но обещают. А пока — квест «где встать».
И главный страх — что застройщик тянет, срывает сроки, или вообще банкротится. Да, сейчас с этим стало лучше, но сюрпризы всё ещё случаются.

И да, оформление собственности — не сразу. Пока дом не введут в эксплуатацию, вы просто дольщик. Не хозяин. Сюрприз.

За что любят вторичку

Вот тут всё наоборот. Да, ремонт может быть под старину. Да, окна пластиковые, но ставили их в 2010 году. Зато — всё работает. Дом стоит. Подъезд есть. Почтовый ящик — тоже. И баба Валя, которая всё знает про соседей. Плюсы вторички — проверенность. Она уже есть. Не в проекте, не на макете, не на рендерах с утками — а прямо сейчас. Можно прийти, постоять, послушать, вдохнуть аромат подъезда и решить: хочу ли я тут жить.

Инфраструктура. Рядом магазины, школы, поликлиники, транспорт. Всё уже работает.
Можно заселиться сразу. Купил — переехал. Без ожиданий и нервов.
Можно поторговаться. На вторичке — реальный человек, а не табличка с ценой. Иногда удаётся сбросить неплохо.
Ремонт уже есть. Может быть — ужасный. А может — приличный. И можно жить, пока не накопите на переделку.
Соседи уже есть. Их можно увидеть. Или хотя бы услышать.
Нет риска, что дом не достроят. Потому что, извините, уже построен.

И да, документы можно проверить на месте. Если квартира чистая по документам — почти никакой лотереи.

Где вторичка может подкинуть сюрприз

Но и тут не всё розами усыпано. Есть подводные камни, и некоторые — с острыми краями.

Старая планировка. Кухня на 5 квадратов, санузел совмещённый, коридор, в который не влезает шкаф.
Неясная история. Кто тут жил? Была ли прописана тётя, которую забыли выписать? А может, доля у бабушки в деревне?
Соседи могут быть… скажем так, очень живые. С громкой музыкой, ремонтом по ночам и постоянной нуждой в соли.
Перепланировка без согласования. А потом — сюрприз при оформлении ипотеки или продаже.
Коммуналка выше. Старая проводка, окна, трубы — всё тянет энергию и деньги.
Подъезд — как историческое наследие. Краска облезла, лифт скрипит, консьержа зовут Гоша, и он ничего не делает.

Ну и да, ремонт. Если не повезло — его придётся не просто делать, а начинать с выноса старой мебели, обоев и, возможно, душевной боли.

Что с деньгами — где дороже, где выгоднее

Если смотреть на цену «за метр», новостройки иногда дешевле. Особенно на этапе стройки. Но туда надо добавить:

Отделку (если её нет).
Мебель (новую или свою некуда поставить).
Время ожидания (и аренду, если жить негде).
Нервные клетки.

Вторичка может быть дороже на первый взгляд. Но зато уже обжита, с ремонтом, иногда даже с техникой. И если повезёт — можно въехать и жить. А бывает и наоборот — вторичка в центре дешевле новостроек на окраинах. Всё зависит от района, состояния дома, спроса. Так что считать надо не только цену за метр, но и:

Сколько стоит довести до ума.
Сколько потратите на мебель и технику.
Сколько времени потеряете.
Какие есть риски (застройщик, соседи, документы).

Вопрос с ипотекой

С ипотекой тоже свои нюансы. Банки охотнее дают на новостройки, аккредитованные у них. Но часто — только после регистрации ДДУ. Ипотека на вторичку оформляется быстрее, но там могут потребовать больше документов, а ставка — чуть выше. Но это не правило. Всё зависит от конкретного банка, программы, вашего дохода и расположения звёзд. Иногда дают льготные программы на новостройки (особенно если есть дети). А на вторичку — обычные условия. Но зато всё быстрее, и объект уже есть. Словом, выбирайте не «что проще с ипотекой», а что вам ближе. Деньги вы всё равно платите.

А как понять, что лучше — новостройка или вторичка?

Задайте себе честные вопросы:

Готовы ли вы ждать ключей год или два?
Есть ли где жить, пока строят?
Хотите ли вы делать ремонт с нуля?
Мечтаете о современных планировках?
Или важнее тишина, двор с деревьями и баба Валя с табуреткой?
Нужна ли вам инфраструктура «прямо сейчас» или подождёте?
Спокойны ли вы, если стройка идёт медленно?
А как насчёт соседей, которых уже не изменить?

Если хотя бы половина ответов склоняется к «всё готово, хочу сейчас», — вам на вторичку. Если же душа поёт при виде голых стен и коробок с ламинатом — берите новостройку.

Слово от сердца

Новостройка — это как родить ребёнка. Первые годы — сложно, дорого, шумно. Но потом — всё своё, всё как хотел, и гордость: «Я это сам сделал». Вторичка — как жениться на человеке с прошлым. Надо принять, понять и полюбить. Или переделать. Но зато сразу вместе. И не слушайте тех, кто говорит «только вторичка!» или «новостройки рулят!». У всех свои задачи, бюджеты, нервы и вкусы. Главное — чтобы вы, открыв дверь, понимали: да, это моё. Хоть в панельке, хоть в свежем ЖК, хоть с кленом у подъезда, хоть с новеньким подъездом и стеклянными лифтами. Пусть дом будет не просто адресом, а местом, где хочется быть. Остальное — приложится.