ROI при покупке квартиры на ранней стадии строительства

ROI при покупке квартиры на ранней стадии строительства

Есть такое магическое слово у инвесторов — ROI. Расшифровывается как return on investment, а по-нашему — сколько вы в итоге с этой затеи поимеете прибыли. И вот если вы слышали истории вроде «купил квартиру на котловане за 4, потом продал за 8 и уехал в Сочи» — это как раз про ROI. Только не все истории заканчиваются Сочи и деньгами. Потому что покупка квартиры на ранней стадии строительства — это как лотерея, где можно и выиграть, и пролететь, и стоять на остановке с табличкой «инвестор без счастья». Давайте по-человечески и без сухих формул разберём, в чём тут суть, где правда, где легенды и как не отдать свои деньги в обмен на забор и надежду.

Почему все так бегут в котлован

Потому что дёшево. Ну, относительно. Рынок знает: чем раньше покупаешь, тем ниже цена. Это правило как скидка на сырую шаурму: риски высокие, но цена радует. Девелоперы на стадии фундамента привлекают деньги, чтобы всё это вообще начало строиться, и по сути, вы становитесь для них немного спонсором, немного инвестором, немного человеком, который верит, что здесь будет дом, а не просто баннер «осталось 5 квартир». А ещё на ранней стадии легко найти то, что хочется: угловую, с лоджией, не на первом, не на последнем, с нормальной ориентацией по солнцу. На поздних этапах остаются или «самые ликвидные» — читай, дорогие, или «что не разобрали» — читай, окна на стройку, этаж без лифта, соседство с мусоропроводом. То есть заходить на этапе старта выгодно. Но выгодно не всегда одинаково, и выгода может растаять, если что-то пойдёт не так. А вот как часто оно идёт не так — сейчас обсудим.

Сколько можно заработать, если всё пошло по плану

Теперь давайте про сам ROI. Сценарий такой: вы покупаете квартиру на нулевом цикле за условные 5 миллионов. Через два года стройка завершается, ключи получены, рядом уже не кран, а кофейня, и цена выросла до 7,5. Разница — 2,5 миллиона. Минус налоги, оформление, комиссия, нервы, но всё равно в плюсе. Если при этом вы не брали ипотеку, не продавали почку и не влезали в долги — это просто удачное вложение. ROI в процентах — очень неплохой. Особенно с учётом того, что банковские вклады за это время вам бы накапали разве что на ведро картошки. А если вы потом ещё и сдали квартиру в аренду, когда она достроилась, то тут уже двойная выгода: и стоимость выросла, и доход с аренды капает. Такая модель работает и у частных инвесторов, и у крупных игроков. Только частнику надо думать головой, а не просто повторять за кем-то.

Что может пойти не по плану

А теперь немного перца в эту всю историю. Вот список самых частых сценариев, когда ваши инвестиции могут вместо ROI превратиться в SOS:
  • Стройка заморожена. Причины — миллион: у застройщика закончились деньги, проблемы с землёй, суды, кризис, кометы. 
  • Застройщик задержал сроки. Это вообще классика. Вам обещали ключи в мае, а вы их получаете в следующем январе. Срывается аренда, планы, бюджет. 
  • Рынок падает. Цены на жильё могут не только расти, но и падать. Особенно если что-то случилось — например, запрет ипотеки, или новые налоги, или район стал резко непопулярным. 
  • Квартира не продалась. Или продалась, но за цену ниже, чем вы рассчитывали. 
  • Дом сдали, но он «никакой». Убитый подъезд, запах краски, лифт пищит, двор — парковка. И цена не выросла, потому что никто туда ехать не хочет. 
Это не значит, что надо бежать в панике. Это значит, что нужно считать и думать, как будто вы покупаете не мечту, а трактор — с точки зрения пользы и возврата.

Как понять, будет ли толк

Вот тут начинается самое важное: как заранее предугадать, что ROI вас не разочарует. Магического шара нет, но есть признаки, по которым можно прикинуть, стоит ли вообще соваться.
  • Репутация застройщика. Если компания строит не первую очередь, сдала всё вовремя и без скандалов — уже плюс. 
  • Район развивается. Если рядом строят метро, парк, новые дороги, школы — это сигнал, что спрос будет. 
  • Дом не в болоте и не на отшибе. Чем ближе к центру, к транспорту, к инфраструктуре — тем выше шансы роста цен. 
  • Нет переизбытка. Если рядом таких новостроек двадцать, и все одинаковые — вы попадаете в конкуренцию, и рост будет не резкий, а вялый. 
  • Планировки адекватные. Квартиры с кухнями в три метра и санузлом без двери никому не нужны. 
  • Коммуникации есть. Иногда дом есть, а газа нет, или лифты не включены — и цена застревает. 
Если хотя бы три пункта из шести — «ага, хорошо» — уже можно думать. Но без розовых очков.

А ипотека — это нормально?

Можно и с ипотекой. ROI в процентах будет меньше, потому что вы платите проценты банку, а не только получаете прибыль. Но зато вы можете инвестировать без полной суммы на руках. Скажем, вносите 20%, остальное — за счёт кредита. Квартира растёт в цене, вы потом её продаёте, возвращаете банку долг и оставляете себе остаток. Это сложнее, но работает. Важно, чтобы платежи по ипотеке не были вам в тягость. Потому что стройка может идти три года, и если вы всё это время платите, а потом вдруг цена не выросла — вы просто переплатили.

Можно ли вложиться и забыть?

Очень хочется сказать — да. Но если вы хотите нормальный ROI, придётся немного поработать: смотреть рынок, следить за стройкой, читать новости, быть в курсе, какие ЖК рядом с вашим уже выросли в цене. Ну и немного волноваться. Потому что покупка квартиры — это всё-таки не вклад под процент, а актив, который реагирует на мир вокруг. Если вы ищете «вложился и забыл», то это не тот случай. Хотя и не завод. Тут баланс: не каждый день с лупой, но и не на автомате.

А что, если не продать, а сдать?

Тоже вариант. И часто — хороший. ROI тогда считается по-другому: не как разница покупки и продажи, а как доход от аренды. Скажем, купили за 6 миллионов, сдаёте за 40 тысяч в месяц. За год — 480 тысяч. ROI — 8% годовых. Неплохо, особенно если рынок вялый и продавать невыгодно. Но аренда — это не халява. Это арендаторы, ремонты, налоги, нюансы. Зато стабильно, если район удачный. А иногда квартиру вообще не продают, а сдают годами, пока дети не подрастут или пока цена не вырастет в два раза. Это уже стратегия «долгосрок с выручкой».

ROI бывает разным

Вот пример, чтобы вы не запутались.
  • Вложили 5 миллионов на котловане. 
  • Через 2,5 года дом сдали, цена выросла до 7,5 миллиона. 
  • Продаёте — выручка 7,5. Из них: 
    • Вернули свои 5 миллионов. 
    • Получили сверху 2,5. 
    • Потратили 300 тысяч на юристов, налоги, проценты и маркетинг. 
    • Остаток — 2,2 миллиона. 
Теперь делим 2,2 на 5 — получаем ROI 44% за два с половиной года, или примерно 17% годовых. Это уже интересно. А если сдавали и получали по 40 тысяч в месяц два года — ещё +960 тысяч. Итого ROI — почти 63%. Так что схема работает. Главное — не делать это наобум и не ждать чудес.

Когда точно не стоит лезть

Есть случаи, когда идея «куплю на котловане и разбогатею» лучше оставить другим. Например:
  • Вы последние деньги вложили, и на всё остальное будете жить на лапше. 
  • У вас нет финансовой подушки, а стройка может задержаться. 
  • Вы не готовы разбираться, следить, вникать. 
  • Вы не хотите рисковать вообще. 
  • У вас ипотека на 25 лет, а рост цены обещают через 2 года — слишком разные масштабы. 
В этих случаях лучше подождать, накопить или выбрать готовое жильё, пусть и без магических 50% прибыли. Лучше реальный плюс, чем иллюзия богатства с ипотекой на шее.

Жадность — враг ROI

Самое главное, о чём все забывают: ROI — это не только цифра, это ещё и ваша стратегия. Кто-то хочет вложиться и продать через два года. Кто-то сдать в аренду. А кто-то — просто выгодно купить, чтобы потом жить, зная, что сэкономил. И в каждой из этих стратегий есть свой предел здравого смысла. Не надо ждать, что квартира за 5 станет стоить 10 за полгода. Это не криптовалюта. Это недвижимость. Здесь всё медленнее, но надёжнее. Если вы будете жадничать и ждать слишком многого — может пройти время, а рынок свернётся. Поэтому разумный подход — лучше меньше, но стабильно. ROI — это не азарт. Это математика, опыт и немного здравой интуиции.

Итого — в двух словах

Покупка квартиры на ранней стадии — это потенциально очень выгодно. Но только если вы подходите к этому как взрослый человек, а не как участник шоу «Угадай застройщика». Считайте, анализируйте, не верьте только словам и помните, что ROI — это не только про доход, но и про нервы. Чем меньше нервов, тем приятнее прибыль. Ну и конечно, не забывайте радоваться. Потому что если вы однажды продадите квартиру с хорошей прибылью — можно и в Сочи, и в Турцию, и просто в кафешку с чувством «я всё сделал правильно». А это, согласитесь, дорогого стоит.