Сравнение доходности: новостройки vs. коммерческая недвижимость

Представьте, что у вас есть условные десять миллионов рублей. И вот вы стоите, чешете подбородок и думаете: куда бы их вложить, чтобы не просто не прогореть, а ещё и получать стабильный доход? Кто-то скажет: «Бери квартиру в новостройке, сдашь — будет капать». Другой махнёт рукой: «Да ты что! Коммерция — вот где деньги». А третий просто закажет себе суши и отложит решение на потом. В этом тексте мы разберёмся, где больше пользы для инвестора, который хочет зарабатывать, а не просто владеть квадратными метрами ради статуса «арендодатель».

Что вообще сравниваем

Давайте определимся, о чём речь. Под новостройками подразумеваются жилые квартиры в новых домах — чаще всего на этапе стройки, иногда с ремонтом, иногда без. Инвестор покупает такую квартиру, чтобы потом её сдавать в аренду, ждать роста цены или всё сразу. Коммерческая недвижимость — это всё, где нельзя ночевать по закону, но можно зарабатывать: офисы, торговые помещения, стрит-ретейл, склады, салоны, аптеки, кафе и даже киоски с шаурмой, если к ним подключено электричество и вода. Здесь цель та же — сдать или перепродать с прибылью. Мы не будем устраивать бой «бетон против витрины». Просто трезво посмотрим, кто, где и как может вам принести больше денег и меньше головной боли. Или наоборот — кто заставит вас покупать валерьянку коробками.

Входной порог: кто стартует с меньшей суммы

С точки зрения «зайти в рынок», новостройки однозначно выигрывают. Даже в крупных городах можно найти квартиру в строящемся доме за 4–6 миллионов. А с ипотекой и первоначальным взносом — и за 2,5–3. Коммерческая недвижимость так просто не сдаётся: готовый магазин или офис стоит минимум от 7–8 миллионов, а что-то внятное и ликвидное — от 10–12. Плюс банки любят квартиры. Под новостройку ипотеку дадут охотнее и под меньший процент, чем под коммерческий объект. А для покупки хорошей коммерции чаще нужна либо куча своих денег, либо отдельный продукт типа «кредит под бизнес». А это уже из другой вселенной. Так что, если вы начинающий инвестор с не очень большим капиталом — новостройка кажется проще. Но только кажется.

Доходность: голые цифры и реальная картина

Теперь то, ради чего все собирались. Сколько реально можно заработать. Жилая недвижимость — особенно если говорить о новостройке, купленной на старте и сданной в аренду после сдачи — даёт в среднем 5–7% годовых. Если ещё и цена выросла — за счёт роста можно получить +20–30% на горизонте пары лет. Но это разовая история, а регулярная доходность от аренды обычно невелика. Купили за 7 миллионов, сдаёте за 35–40 тысяч в месяц — получите свои 5,5–6,5% годовых с учётом простоя и налогов. Коммерческая недвижимость — в сухих цифрах даёт больше. Хороший объект может приносить 10–12% годовых, а если вложились на этапе «помещение в новостройке» и нашли стабильного арендатора — и все 14%. Тут логика такая: арендатор — бизнес, он готов платить больше за хороший трафик, витрину, проходное место. Но у этих цифр есть подводные камни. В коммерции, если нет арендатора, то нет и дохода. Сидит объект пустым — и вы просто наблюдаете, как из воздуха выдуваются ваши проценты. А если арендатора надо менять — это ещё минус время, деньги и нервы. В жилой квартире такие перерывы случаются, но реже и проще решаются.

Риски: у кого слабее нервы сдают

Жилая недвижимость — это как старый друг. Понятная, простая, с ней редко случаются драмы. Да, бывают соседи, протечки, арендаторы, которые оставили пятно на потолке и запах на кухне. Но в целом — даже в плохой квартире кто-то жить будет. Особенно если она в адекватном районе и стоит не как чугунный мост. Коммерческая недвижимость — как деловой партнёр с характером. Она может приносить шикарные дивиденды, а может довести до инфаркта. Арендаторы съехали — ищи новых. Власти поменяли схему движения и убрали остановку у твоего объекта — поток исчез. Сосед открыл аналогичный бизнес с новыми фасадами — и твоя лавка больше никому не интересна. Коммерция жестче реагирует на экономику. Карантин, кризис, падение спроса — и ваш арендатор закрылся. А вы остались с площадью, налогами, коммуналкой и тишиной. Жилая квартира, наоборот, почти всегда кому-то нужна. Особенно если не задирать цену.

Налоги, формальности и другие «приятности»

С жилой недвижимостью всё просто. Сдаёте — платите НДФЛ, хотите — регистрируйтесь как самозанятый и платите 4%. Или вообще ничего не платите, как делают 70% рынка, — до первой проверки. В коммерции налоги жёстче. Здесь и налоги на имущество выше, и арендаторы чаще официальные, и договора нужно составлять как следует. Многие арендаторы — ИП или юрлица, и требуют чистые бумаги, регистрацию, согласование. Да и сделки по переуступке или продаже объекта гораздо сложнее, особенно если объект — часть ТЦ или встроенное помещение. Ещё один момент: с жильём вы сами себе хозяин. С коммерцией — часто нужно согласие управляющей компании, ТСЖ, иногда и муниципалитета, особенно если это стрит-ретейл. Подписать аренду на салон в жилом доме — это уже бюрократия.

Ликвидность: кому легче выйти

Если вы вдруг решили: «Всё, надоело, продаю», — с квартирой вы выйдете из актива за пару месяцев. Жильё покупают все: под себя, под детей, под инвестиции, под ипотеку. У коммерции такой массовости нет. Покупатель найдётся, только если:

• Объект реально интересный. 
• Есть действующий арендатор. 
• Цифры сходятся. 

Иначе вы будете ждать полгода, год, больше. Да и торг там жёстче. В жилой недвижимости торгуются на 2–5%. В коммерции могут сбивать цену на 20–30%, просто потому что «а вдруг вы уже отчаялись».

Рост капитала: кто растёт лучше

Новостройки могут расти в цене — особенно если были куплены на этапе котлована. За 1–2 года можно получить прибавку в 20–40% от цены покупки. Это хороший инструмент для краткосрочных инвестиций. Коммерческая недвижимость тоже может дорожать, но медленнее. Исключения — если вы купили помещение в только что построенном ЖК, а район потом расцвёл: появились кафе, станции метро, толпы людей. Тогда цена может прыгнуть. Но чаще — всё спокойно. Доходность стабильна, а капитал — вялый. Жилая недвижимость выигрывает, если вам нужен рост за счёт перепродажи. Коммерция — для тех, кто хочет стабильный доход, пусть даже без фейерверков.

Арендаторы: с кем проще, с кем веселее

С жильём всё знакомо: студенты, молодые пары, семейные. Они не всегда аккуратны, могут не платить вовремя, но в целом управляемы. Ушли — нашли новых. Спрос постоянный. Коммерция — другой уровень. Арендатор — юрлицо или ИП. Хочет договор, ремонт за счёт собственника, каникулы на пару месяцев, проводку на 30 кВт и вытяжку до крыши. Но если договорился — сидит годами и платит исправно. Правда, если такой арендатор съезжает — начинается эпопея: новые арендаторы, перегородки, отделка, реклама. С жилой квартирой всё проще: подмёл, покрасил, вывесил на Авито.

И что же выбрать?

А вот тут начинается самое интересное. Потому что универсального ответа нет. Всё зависит от того, кто вы, сколько у вас денег и что вы хотите от этой истории. Если вы:

• Хотите надёжности. 
• Боитесь рисков. 
• У вас ограниченный бюджет. 
• Планируете сдавать без лишней волокиты. 

Берите новостройку. Простая аренда, прогнозируемый рост, много желающих. Но доход будет скромнее. А если вы:

• Уверены в себе и своих аналитических способностях. 
• Готовы вкладывать 10+ миллионов. 
• Хотите реальную доходность, а не просто «капает». 
• Не боитесь договариваться с арендаторами. 

Коммерческая недвижимость — ваш выбор. Там выше и риск, и возможная награда.

Давайте назовём это по-честному

Жилая недвижимость — это пенсионный вклад. Коммерческая — инвестиционный проект. С жилой — вы как садовник: посадил, поливаешь, плоды будут. С коммерцией — как владелец стартапа: может выстрелить, может сгореть. Зато как стреляет — ого-го. Главное — не идти вслепую. Считать, анализировать, смотреть на рынок. Потому что квадратные метры — это не золото, они не блестят сами по себе. Их надо превращать в доход. А уж как — выбирайте сами.